부산지방법원 2025타경102041. 장림우림그린맨션 제11층 제1115호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 안재범·안현숙 각 2분의 1 공유이고, 2025.10.22. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준은 2001.11.15. 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 3,900,000원이며, 데이터상 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 명세는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상이므로, 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인할 필요가 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 가격입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균보다 높고, 최근 가격 추세도 -0.9%이므로 전체 거래 평균만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102041 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 244-6 장림우림그린맨션 제11층 제1115호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 66.42㎡ · 15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 안재범 2분의 1 · 안현숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 경매 원인 | 2025.10.22. 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 채권자 안재범 |
| 말소기준권리 | 2001.11.15. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 3,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원 구조
임차인 없음. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2001.11.15. 국민은행 근저당권이며, 데이터상 이 근저당과 2025.10.22. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 소유권은 2002.10.30. 상속을 원인으로 2025.03.20. 안재범·안현숙에게 각 2분의 1씩 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
장림우림그린맨션 동일면적 66.42㎡ 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 평균은 105,333,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 104,833,333원이고, 현재 최저가 113,000,000원은 그 107.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -0.9%로 소폭 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.42㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2026.02 | 66.42㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2026.01 | 66.42㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2025.12 | 66.42㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2025.09 | 66.42㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 66.42㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.42㎡ | 6건 | 104,833,333원 |
최신 거래인 2026.03. 거래가는 123,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 최근 12개월에는 90,000,000원·97,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 한 건의 최신 거래만으로 현재 최저가를 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 특히 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 107.8%이므로 신건 자체에는 평균 대비 가격 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 3,900,000원 | 3,900,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 안재범 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,718,000원 |
현재 회차 113,000,000원 가정에서 국민은행 채권최고액 3,900,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 106,718,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 장림동 장림여자중학교 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 주위에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 장림역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층이며 사용승인일은 1992.01.28.입니다. 위생·급배수·승강기·바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 완경사지대 내 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제2종전용주거지역·상대보호구역 등에 속하며 공시지가는 785,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 장림우림그린맨션은 255세대, 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 90,000,000원부터 125,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 비교. 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 104,833,333원의 107.8%입니다. 신건 가격을 할인 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -0.9%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 명세는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유물분할 경매 성격 확인. 등기 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 일반 담보권 실행 경매와 사건 배경이 다르므로 관련 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 국민은행 근저당권과 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 반면 현재 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 104,833,333원보다 높고, 최근 거래 추세도 -0.9%입니다. 최신 거래 123,000,000원 한 건은 현재 가격보다 높지만, 최근 12개월에는 90,000,000원과 97,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험이 적다”와 “현재 가격이 싸다”를 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 신건 기준으로는 가격 할인 근거가 약하고, 유찰 여부에 따라 시세 대비 위치가 크게 달라집니다.
