부산지방법원 2026타경271. 부산 사상구 감전동 진원리치빌 에이동 5층 502호의 공동주택(다세대)입니다. 현재 소유자는 안건일이며, 2016.09.13 매매를 원인으로 2016.11.18 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 123,000,000원으로 기재돼 있습니다. 감정가는 125,000,000원, 최저매각가도 125,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 기준점은 2024.08.09 설정된 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당 13,000,000원입니다. 그 뒤 부산신용보증재단 가압류 27,915,598원, 경매개시결정, 국민행복기금 가압류 16,925,581원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2016.11.18 하나은행 근저당 이력과 2024.10.31 변경등기가 함께 기재돼 있어, 입찰 전 현재 존속 여부와 말소 상태를 등기부 원본에서 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경271 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 131-34 진원리치빌 에이동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대) · 철근콘크리트구조 5층건 내 5층 502호 |
| 소유자 | 안건일 · 2016.09.13 매매 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 71,244,666원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 임대관계 | 미상 |
| 건물 현황 | 총 8세대 · 2004.08.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
본 분석의 말소기준은 2024.08.09 주식회사에이피엘파이낸셜대부 근저당권입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 125,000,000원
진원리치빌(131-34)은 총 8세대, 준공일은 2004.08.30입니다. 현재 확인되는 비교 면적은 60.7825㎡이나 본건과 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 125,000,000원의 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 27,915,598원 | 27,915,598원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 16,925,581원 | 16,925,581원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,608,821원 |
125,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,550,000원과 계산 대상 채권 57,841,179원을 배당한 뒤 소유자 잔여액은 64,608,821원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 권리 존속 여부와 우선순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서감초등학교 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·시장·소규모 공장이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방 구조입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3~4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 237.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,328,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대로, 실거래 비교값이 확인되지 않아 가격대별 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하나은행 근저당 원본 확인. 2016.11.18 근저당권과 2024.10.31 변경등기의 현재 존속·말소 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 신청채권 배당순위 확인. 청구액 71,244,666원이 예상배당표에 반영되지 않은 구조이므로 매각서류와 실제 배당순위를 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계, 임차보증금과 확정일자 유무를 확인하기 전 대항력 위험을 닫지 마세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 신건 최저가 125,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 마세요.
- 도로·주변환경 확인. 서측 약 3~4미터 도로와 주택·시장·소규모 공장이 혼재한 주변환경이 실제 거주성과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 하나은행 근저당의 등기 이력과 변경등기가 함께 확인되는 만큼 원본 서류에서 현재 권리상태를 확정하는 과정이 먼저입니다. 가격 측면에서도 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 125,000,000원의 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 원본 확인과 점유 확인, 그리고 별도 시세 검증입니다.
