부산지방법원 2026타경100040. 금곡5단지주공아파트 506동 1층 102호, 전용 42.75㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 정복란·정진권·정진백·정진안·정진영으로 각 5분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025년 5월 21일 상속을 원인으로 2026년 1월 16일 소유권이전이 접수됐습니다. 경매의 말소기준은 2013년 10월 7일 한국주택금융공사 근저당권 302,000,000원입니다.
배당 모형에서는 매각대금 85,500,000원 중 집행비용 1,939,000원을 제외한 83,561,000원 전부가 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 218,439,000원이지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 금곡동 1112-2 금곡5단지주공아파트 제506동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 효열로37번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 42.75㎡ · 지하1층 지상20층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 정복란·정진권·정진백·정진안·정진영 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 85,500,000원 / 85,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 76,928,430원 |
| 말소기준권리 | 2013.10.07 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 302,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
확인된 임차인은 0명이며 배당표상 임차보증금 승계도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기부에는 2013년 10월 7일 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분· 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항 부기도 존재합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.8% 높다
금곡5단지주공은 713세대, 1994년 11월 5일 준공 단지입니다. 대상 면적은 42.75㎡로 실거래 면적이 매칭되어 있으며, 최근 12개월 비교표본은 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 84,833,333원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 42.75㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 2026.09 | 41.85㎡ | 14 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 14 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 42.75㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2026.08 | 42.75㎡ | 15 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 42.75㎡ | 16 | 89,500,000원 |
| 2026.05 | 42.75㎡ | 6 | 81,500,000원 |
| 2026.04 | 42.75㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 42.75㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 41.85㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 84,833,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 70,000,000원~100,000,000원, 평균은 84,833,333원입니다. 이 사건의 최저가 85,500,000원은 최근 평균의 100.8%로, 평균보다 낮은 가격은 아닙니다. 반면 최신 거래는 2026년 9월 42.75㎡ 16층의 100,000,000원입니다. 층 차이가 크기 때문에 최신 고층 거래 하나만으로 1층 대상물건의 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다.
회차 시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 68,400,000원, 2회 유찰 시 54,720,000원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있으므로, 유찰을 전제로 단정할 근거는 없습니다. 현 회차에서는 단순히 “감정가보다 싸다”는 가격 논리가 성립하지 않는다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,939,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 302,000,000원 | 83,561,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 218,439,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 금곡동 신금초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·임야·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 율리역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 지하1층·지상20층 건물 내 1층이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 보호구역이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 서하향 완경사지에 자체지반은 평탄하게 조성된 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 단지. 금곡5단지주공은 713세대, 1994년 11월 5일 준공 단지입니다. 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 100.8%이므로 신건 자체에 평균 대비 할인은 없습니다.
- 층 조건. 대상은 1층입니다. 최근 표본 중 1층 거래가 존재하므로 고층 최신 거래 100,000,000원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·점유관계를 원본 자료로 다시 확인하세요.
- 금지사항등기. 한국주택금융공사의 동의 없이 소유권을 제한하는 행위를 금지하는 2013년 부기등기가 있으므로 매각 후 등기 정리 범위를 확인하세요.
- 공유자 현황. 현재 소유자는 상속으로 취득한 5명의 공유자이며 각 지분은 5분의 1입니다. 점유·인도 협의 상대방을 사전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용과 근저당 중심의 계산이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘신건 가격’이 핵심
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고 확인된 임차인도 없어 금액 승계 구조는 단순합니다. 반면 가격은 다릅니다. 최저가 85,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 84,833,333원의 100.8%입니다. 최신 42.75㎡ 16층 거래는 100,000,000원이지만 대상은 1층이며, 41.85㎡ 1층의 70,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리 인수 여부”보다 층과 최근 실거래를 반영했을 때 85,500,000원이 적정한가에 있습니다. 권리금액 인수는 잡히지 않지만, 신건 단계에서 최근 평균 대비 가격 할인도 확인되지 않습니다.
