부산지방법원 2026타경100199. 감천 오펠리움 아파트 102동 19층 1902호, 전용 76.27㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 229,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김양수·문연정 각 2분의 1 공유이고, 경매개시결정 채권자는 한국주택금융공사, 청구액은 109,073,227원입니다.
가격부터 보면 신건에 유리한 구조가 아닙니다. 동일면적 최근 12개월 거래 평균이 218,000,000원, 최신 거래가 225,000,000원인데 현재 최저가는 229,000,000원입니다. 전체 9건 평균 213,984,444원보다도 높습니다. 최근 12개월 가격은 과거 거래 대비 2.8% 높은 흐름이지만, 그 상승 흐름을 반영해도 신건 최저가는 최근 평균의 105.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 102동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.27㎡ · 24층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 김양수 2분의 1 · 문연정 2분의 1 |
| 사용승인 | 2018.07.18 · 145세대 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 109,073,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 그러나 등기 연혁 확인 필요
현재 권리 계산에서 말소기준은 2023.10.05 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 36,000,000원으로 잡혀 있고, 이 권리와 2026.02.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
대항력 임차인으로 확인된 자는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 상태에서 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 현장 점유관계 확인 없이 완전히 비어 있다고 단정해서도 안 됩니다. 현재의 인수 0원은 확인된 임차인 및 배당 시뮬레이션 기준입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.29억은 최근 시세보다 높다
감천오펠리움아파트 동일면적 76.27㎡ 거래는 총 9건이 집계되어 있습니다. 전체 평균은 213,984,444원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 218,000,000원, 최신 2026.09 거래는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 76.27㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2026.08 | 76.27㎡ | 20 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 76.27㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2025.06 | 76.27㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 76.27㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2023.10 | 76.27㎡ | 17 | 225,000,000원 |
| 2022.08 | 76.27㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 76.27㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 76.27㎡ | 14 | 225,860,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.27㎡ | 3건 | 218,000,000원 |
현재 인수액이 0원으로 유지된다면 실질취득액은 최저가와 같은 229,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 105.0%로, 가격만 놓고 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 최신 거래 225,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,994,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 도이치파이낸셜 근저당 36,000,000원을 전액 배당하고, 소유자 잔여 188,994,000원을 산정하며 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 감천동 부일고등학교 동측 인근. 주위는 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 19층, 사용승인일 2018.07.18. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·공동현관·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 공동주택 부지이며 지형높이는 급경사, 남동측으로 약 6M 폭의 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호구역, 준보전산지. 공시지가 616,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래·경매 지표. 145세대 단지, 동일면적 실거래 9건. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 16.67%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 213,984,444원보다 최근 12개월 평균 218,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가 229,000,000원은 둘보다 높습니다.
- 선순위 근저당 원본 대조. 2018.09.10 부산은행 근저당, 2022.12.07 변경, 2025.04.09 한국주택금융공사 이전 이력과 2023.10.05 도이치파이낸셜 말소기준 계산을 등기부·매각물건명세서에서 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 한국주택금융공사 청구 109,073,227원과 현재 배당 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 실제 배당요구·채권계산서 기준으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 대항력 임차인으로 확인된 자는 없지만 감정평가서 임대관계는 “미상임”입니다. 현장 점유와 전입·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 신건 최저가가 감정가와 같고 최근 12개월 평균의 105.0%입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액은 229,000,000원입니다. 그러나 이 금액 자체가 최근 12개월 실거래 평균 218,000,000원의 105.0%이고 최신 거래 225,000,000원보다 높아, 신건 가격에는 할인 메리트가 없습니다.
권리에서도 한 번 더 확인할 부분이 있습니다. 2018년 부산은행 근저당의 변경·한국주택금융공사 이전 이력과 2023년 도이치파이낸셜을 기준으로 한 말소기준 계산이 함께 존재하고, 한국주택금융공사의 청구 109,073,227원이 현재 배당 시나리오에서는 0원으로 나타납니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원이라는 숫자를 원본 권리관계로 재확인하고, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 그대로 받아들이지 않는 것”입니다.
