부산지방법원 2026타경100238. 부산 강서구 명지동 영어도시 퀸덤1차 에디슨 타운 101동 3층 303호 아파트입니다. 현 소유자 문귀은은 2015년 2월 4일 매매를 원인으로 340,000,000원에 취득했고, 2017년 5월 12일 산청군농업협동조합의 채권최고액 361,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당과 부산신용보증재단·롯데카드의 가압류, 경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 간단합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 최근 거래 흐름을 함께 봐야 합니다. 최저가 438,000,000원은 최근 12개월 평균 473,000,000원의 92.6%이지만, 2026년 8월 최신 거래 430,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세가 -2.5%이므로, 전체 평균이나 과거 고가 거래만 보고 가격 메리트를 크게 평가할 상황은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100238 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3230-11 영어도시 퀸덤1차 에디슨 타운 101동 3층 303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 117.27㎡ · 13층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 문귀은 · 2015.02.04 매매 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 438,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 산청군농업협동조합 / 303,760,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 등기상 말소기준은 2017.05.12 산청군농업협동조합 근저당이며, 2022년 애큐온저축은행 근저당, 2025년 부산신용보증재단·롯데카드 가압류, 2026년 임의경매개시결정과 강서구 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
퀸덤1차에디슨타운 동일면적 117.27㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 479,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 6건 평균 473,000,000원, 2026년 8월 최신 거래 430,000,000원, 최근 흐름 -2.5%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 117.27㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 117.27㎡ | 5 | 388,000,000원 |
| 2026.02 | 117.27㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 117.27㎡ | 11 | 590,000,000원 |
| 2025.12 | 117.27㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 117.27㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 117.27㎡ | 9 | 439,000,000원 |
| 2025.06 | 117.27㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2024.12 | 117.27㎡ | 6 | 458,000,000원 |
| 2024.10 | 117.27㎡ | 10 | 515,000,000원 |
| 2024.08 | 117.27㎡ | 11 | 520,000,000원 |
| 2024.06 | 117.27㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 117.27㎡ | 6건 | 473,000,000원 |
최저가 438,000,000원은 최근 12개월 평균 473,000,000원의 92.6%입니다. 평균만 보면 감정가가 아래에 있지만, 바로 직전인 2026년 8월 거래는 430,000,000원, 2026년 7월 거래는 388,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -2.5%이므로, 현재 최저가를 두고 ‘최근 시세보다 확실히 저렴하다’고 표현하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 438,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,780,000원 |
| 2. 근저당 · 산청군농업협동조합 | 361,200,000원 | 361,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 180,000,000원 | 70,020,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 18,300,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,511,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 573,011,687원 중 채권자 예상배당은 431,220,000원, 미배당은 141,791,687원입니다. 애큐온저축은행부터 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명호초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 13층 건물의 3층 303호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지의 아파트 부지로, 단지 사면이 중로 등에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,215,000원/㎡입니다.
- 거래성. 퀸덤1차에디슨타운은 652세대, 2009.05.01 준공이며 동일면적 12건 거래가는 388,000,000원부터 590,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 가격 우선. 전체 평균 479,166,666원보다 최근 12개월 평균 473,000,000원, 최신 거래 430,000,000원과 -2.5% 흐름을 우선해서 비교하세요.
- 신건 가격 점검. 현 최저가 438,000,000원은 최신 거래 430,000,000원보다 높습니다. 평균 대비 92.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서에서 실제 점유자와 대항력 관련 사항을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 총 미배당 141,791,687원이 발생하는 시뮬레이션이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 마세요.
- 세금·배당 변수 확인. 2026.08.03 강서구 압류가 있으며 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 거래 확인이 핵심
이 물건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2017년 산청군농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 신건 최저가 438,000,000원이 최근 12개월 평균 473,000,000원의 92.6%라는 이유만으로 가격이 싸다고 보기는 어렵습니다. 최신 거래가 430,000,000원이고 최근 흐름도 -2.5%이기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다는 현재 4.38억이 최신 거래 흐름에서 어느 위치인지 확인하는 것입니다.
