부산지방법원 2026타경100283. 부산 사상구 엄궁동 신흥동백아파트 2동 2층 201호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 2층에 위치합니다. 등기상 소유자는 신영화이고, 2011.07.28 소유권이전 당시 거래가액은 120,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2021.07.20 설정된 주식회사우리은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이후 주식회사 우리카드 가압류, 롯데카드 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100283 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁동 37-3 신흥동백아파트 2동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 엄궁로 172 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 신영화 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 49,556,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전채권은 소멸
말소기준권리는 2021.07.20 주식회사우리은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이후 2025.06.20 주식회사 우리카드 가압류 9,118,110원, 2025.07.09 롯데카드 주식회사 가압류 30,933,112원, 2026.03.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 118.8%
시세 자료는 신흥동백맨션 156세대, 1992.11.16 준공 단지에서 대상면적 64.44㎡와 일치하는 거래를 기준으로 집계되어 있습니다. 확인되는 거래는 2024.08, 5층, 101,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 64.44㎡ | 5 | 101,000,000원 |
| 평균 | 64.44㎡ | 1건 | 101,000,000원 |
현재 최저매각가 120,000,000원은 시세 집계상 최근12개월 평균 101,000,000원의 118.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 120,000,000원이며, 이 기준으로도 최근 실거래 평균보다 높습니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 9,118,110원 | 9,118,110원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,933,112원 | 30,933,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,468,778원 |
현재 회차에서는 채권자 청구총액 95,051,222원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 22,468,778원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 1,179,222원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 20,033,622원 | 0원 |
유찰 시 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 시 96,000,000원으로 최근 실거래 평균 101,000,000원 아래가 되지만, 시세 표본이 1건이라는 점은 계속 감안해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 엄궁동 엄궁초등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독·공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 201호이며, 급배수·위생시설, 화재경보시설, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 사다리형에 가까운 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망과 주차시설이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 중로2류 접합, 소규모재개발사업 시행예정구역으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,568,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 신흥동백맨션 156세대, 1992.11.16 준공으로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 120,000,000원은 최근12개월 평균 101,000,000원의 118.8%입니다. 신건 가격에 시세 할인 근거는 없습니다.
- 시세 표본 확인. 동일면적 거래는 2024.08의 101,000,000원 1건이므로 응찰 전에 최신 실거래 원본을 추가 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.10.28 파산선고 등기가 있으므로 파산절차와 경매절차의 관계를 매각기록 원본에서 대조해야 합니다.
- 채권자 관계 확인. 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행이고, 임의경매개시결정 채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사입니다. 관련 집행기록을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 재개발 예정구역 확인. 소규모재개발사업 시행예정구역으로 기재되어 있으므로 사업 진행 상태와 권리관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 먼저
이 사건은 말소기준권리 이후의 금전채권이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 핵심입니다. 반면 현재 최저가 120,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 101,000,000원의 118.8%입니다. 따라서 신건 단계에서 가격 메리트를 전제로 접근하기보다는, 실거래 표본과 파산선고·임대관계·경매기록 원본을 먼저 확인해야 합니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원까지 낮아지며 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
