창원지방법원 2025타경413. 김해시 상동면 우계리 797-1의 공장용지와 공장·창고·사무실 등이 함께 매각되는 사건입니다. 토지면적은 3,620.0㎡이고 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정평가 이용상태는 공장, 창고, 사무실·화장실·샤워실·휴게실, 가추로 확인됩니다. 현재 소유자는 제이콥주식회사이며, 말소기준권리는 2023.11.24. 설정된 부경원예농업협동조합 채권최고액 1,920,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준권리 이후 설정된 남정철 전세권 70,000,000원, 한솔유화주식회사 근저당권 30,000,000원, 김창진 근저당권 200,000,000원, 계림화학공업주식회사 가압류 20,427,000원, 그리고 이후 압류들은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 점유관계는 별개의 확인사항입니다. 김영호(대운기업)는 2024.03.05. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없다고 정리되어 있지만, 남정철(엔비로)은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경413 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 상동면 우계리 797-1 · 경상남도 김해시 상동면 소락로 207-54 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 · 사무실 · 화장실 · 샤워실 · 휴게실 · 가추 |
| 토지 | 공장용지 · 3,620.0㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 제이콥주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,203,516,900원 / 1,233,969,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권액 | 1,627,661,832원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸 구조
현재 분석의 기준점은 2023.11.24. 부경원예농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 우계리 797-1과 공동담보이고 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-1284호가 연결되어 있습니다. 2025.05.23.에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이후 남정철 전세권, 한솔유화주식회사·김창진 근저당권, 계림화학공업주식회사 가압류와 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 한 명은 후순위, 한 명은 판정 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영호(대운기업) | 제시건물(가)전체, (나)창고 왼쪽 약1/2, (다)사무실 1층전체 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 남정철(엔비로) | 제시건물(나)창고 오른쪽 약1/2, (다)사무실 2층전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김영호(대운기업)는 전입일이 말소기준 2023.11.24.보다 늦은 2024.03.05.라 자료상 대항력이 없습니다. 남정철(엔비로)은 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상이므로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 별도로 등기된 남정철 전세권 70,000,000원은 말소기준권리 다음 순위로 매각에 의해 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 점유자 지위와 보증금 관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,233,969,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,739,690원 |
| 2. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,219,229,310원 |
| 3. 전세권 · 남정철 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 한솔유화주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김창진 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 계림화학공업주식회사 | 20,427,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,240,427,000원 중 1,219,229,310원이 채권자에게 배당되는 시나리오이며, 미배당은 1,021,197,690원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 1,233,969,000원 | 1,219,229,310원 | 1,021,197,690원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 863,778,300원 | 852,740,517원 | 1,387,686,483원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 604,644,810원 | 596,198,362원 | 1,644,228,638원 |
현재 최저매각가는 감정가의 56%인 1,233,969,000원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 특히 토지·건물과 기계기구가 함께 매각되는 공장 물건이므로, 가격 판단은 기계기구의 실물 상태와 사용 가능성, 토지·건물의 실제 활용가치까지 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 김해시 상동면 우계리 윗소락마을 남측 인근에 위치하고, 부근은 중소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통수준입니다.
- 토지. 공장용지 3,620.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 공장설립승인지역이며 완경사·부정형입니다.
- 이용상태. 공장, 창고, 사무실, 화장실, 샤워실, 휴게실 및 가추가 있습니다.
- 건물. 공장·창고는 철골구조 샌드위치판넬지붕, 사무실은 철근콘크리트구조 슬래브지붕이며 공장·창고 층고는 약 8m입니다.
- 설비. 공장·창고에는 화재탐지설비, 사무실에는 위생설비가 되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남정철(엔비로) 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력과 인수 여부를 원본 매각물건명세서와 점유조사로 재확인해야 합니다.
- 김영호(대운기업) 보증금 확인. 전입일은 후순위라 대항력이 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(2-2~2-11)가 포함됩니다.
- 기계기구 작동 확인. 공장은 운영중단 상태이고 기계기구 정상 작동 여부가 불분명합니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.05.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원이지만, 미상 점유자의 대항력 여부까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 토지·건물·기계기구의 현장가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기권리는 정리되지만, 점유와 설비가 승부처
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.24. 부경원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 전세권·근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 남정철(엔비로)의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 점유관계에는 대항력 가능·미상이라는 확인 과제가 남습니다. 여기에 운영중단 상태의 공장과 정상 작동 여부가 불분명한 기계기구가 함께 매각되므로, 이 물건은 단순히 “2회 유찰된 저가 물건”으로 보기보다 점유·설비·현장가치를 모두 확인해야 하는 공장형 경매로 접근하는 것이 맞습니다.
