전주지방법원 2024타경1000. 군산시 오식도동 884 소재 공장 및 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 창고·소방펌프실, 경비실, 공장으로 구성되고 토지는 공장용지 14,855.7㎡입니다. 주변은 조달청군산비축기지 북동측 인근의 산업단지 내 공장지대이며, 용도지역은 전용공업지역입니다.
권리구조의 핵심은 2018.06.26. 설정된 신한은행 근저당권 2,040,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 다수의 가압류와 2024.03.20. 세림철강 근저당권, 2024.03.12. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있어 등기상 인수 리스크는 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경1000 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 오식도동 884 · 도로명 가도로 35 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 · 경비실 · 소방펌프실 |
| 토지 | 공장용지 14,855.7㎡ · 전용공업지역 · 평지 · 가로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 존스미디어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 8,071,428,350원 / 5,650,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 5,071,139,874원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 2018.06.26. 신한은행 근저당 중 앞선 3,000,000,000원 근저당은 이미 말소되어 있고, 분석상 말소기준권리는 같은 날 접수된 을구 2번 신한은행 근저당 2,040,000,000원입니다. 그 뒤의 서울보증보험·2020기보제이차유동화전문·중소벤처기업진흥공단· 기술보증기금·한국무역보험공사·신용보증기금 등 가압류와 세림철강 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 트라이포스 | 96평방미터 | 2024.02.22 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사 트라이포스 1명입니다. 전입일 2024.02.22.은 말소기준권리인 2018.06.26.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 5,650,000,000원으로 감정가 8,071,428,350원의 약 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 30% 할인만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 일반 주거용 부동산과 달리 이 물건은 전용공업지역의 대규모 공장용지와 공장 건물, 기계기구가 결합된 산업용 자산입니다. 업종 적합성, 설비 활용도, 기계기구의 실제 존치, 국가산업단지 내 수요층의 폭에 따라 실질 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,650,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 2020기보제이차유동화전문 유한회사 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,221,744,638원 | 1,221,744,638원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 1,803,698,257원 | 1,777,355,362원 |
| 6. 가압류 · 한국무역보험공사 | 714,815,117원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 978,021,223원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 2,093,291,541원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 417,436,142원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 주식회사세림철강 | 920,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 18,588,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 10,759,595,408원 중 채권자 배당액은 5,591,100,000원, 미배당은 5,168,495,408원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 공장·기계기구 특이사항
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법상 기계기구가 포함됩니다.
- 매각 제외 설비. 첨부 평가명세표에 기재되지 않은 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 소재 불명. 기계기구 기호 2·3은 소재 불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 목록 중복. 기계기구 목록 중 일부가 중복되어 있어 실제 인수 설비와 감정 명세를 대조해야 합니다.
- 기본 설비. 위생 급·배수, 전기, 소화전, 화재경보, 도시가스, 공조덕트설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조달청군산비축기지 북동측 인근, 공장 등이 밀집한 산업단지 내 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 14,855.7㎡, 평지·가로장방이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 92,900원/㎡입니다.
- 계획·규제. 전용공업지역, 군산국가산업단지, 산업시설구역이며 장애물제한표면구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·침수위험지구 등이 포함됩니다.
- 환금성. 대규모 산업용 공장·토지로 수요층이 용도와 업종에 제한될 수 있어 주거용보다 매각기간과 가격 변동성이 커질 가능성을 염두에 둬야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 비교부터. 감정가 70%라는 할인율 대신 동일 산업단지·유사 면적 공장과 토지의 실제 매매사례를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 기계기구 현장 대조. 매각 포함·제외·소재 불명·중복 기계기구를 평가명세표와 현장에서 반드시 일치시켜야 합니다.
- 임차인 점유. 트라이포스는 대항력이 없지만 실제 점유가 확인된 만큼 낙찰 후 인도 일정과 비용을 고려해야 합니다.
- 용도 적합성. 전용공업지역·국가산업단지·산업시설구역의 입주·사용 제한과 필요한 인허가를 실제 사업계획에 맞춰 확인해야 합니다.
- 환경·입지 규제. 침수위험지구, 장애물제한표면구역, 군용비행장 소음대책구역 등의 사업상 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 기계기구 평가명세표를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70%는 시세 판단이 아니다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명료합니다. 2018.06.26. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인이 떠안을 보증금은 없습니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 가격은 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 이 물건은 대규모 공장용지와 공장 건물, 기계기구가 결합된 산업용 자산이고 일부 기계기구가 매각에서 제외되거나 소재 불명·중복으로 표시되어 있습니다. 권리는 통과, 가격과 설비는 정밀검증. 이 사건의 핵심은 할인율 자체보다 실제 공장가치와 산업단지 내 환금성을 얼마로 보느냐입니다.
