창원지방법원 2025타경876. 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 1098-1 소재의 기타 및 토지 물건입니다. 토지면적은 990㎡이고 공업용으로 이용되고 있습니다. 등기부상 소유자는 김민하이며, 농협은행이 채권최고액 1,582,800,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 626,571,372원입니다.
등기상 담보권의 순서는 비교적 명확합니다. 2014.03.25. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 2022.08.31. 설정된 우리은행 근저당은 그 후순위입니다. 다만 근저당권 말소와 부동산의 완전한 권리·점유 확보는 별개의 문제입니다. 제시외 건물의 소유권과 건축 연도가 불명확하고, 매각물건명세서에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 내용이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 1098-1 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 백월로 479-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장 관련 건물 및 시설 |
| 토지 | 990㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 소유자 | 김민하 |
| 감정가 | 1,334,640,000원 |
| 최저매각가 | 1,259,297,000원 (감정가의 94.35% · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 626,571,372원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 매각 제외 · 일부 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 제시외 건물 문제를 구분
말소기준은 2014.03.25. 접수된 을구 17번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,582,800,000원이며 공동담보목록과 공장 및 광업재단 저당법에 따른 목록이 기재되어 있습니다.
2022.08.31. 설정된 을구 19번 우리은행 근저당권은 채권최고액 1,200,000,000원으로 후순위이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 2025.09.10.에는 신용보증기금의 확정채권 일부 대위변제에 따른 농협은행 근저당권 일부 이전이 등기되었습니다.
과거 경남은행 및 중소기업은행 명의의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 검토의 중심은 농협은행 근저당권, 그 일부 이전등기, 우리은행 후순위 근저당권입니다.
② 임차인·점유관계 — 확인 대상 5명·법인
현황조사 등에 나타난 점유관계는 5명·법인입니다. 보증금이 기재된 점유자는 주식회사 대현하이테크, 김명준, 주식회사 우민테크이며, 한원태와 권은희(청명산업)는 보증금이 확인되지 않습니다.
한원태·대현하이테크·김명준·우민테크는 기재된 전입신고일이 말소기준일인 2014.03.25. 이후로, 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 반면 권은희(청명산업)는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한원태 | 일부 66.0000㎡ | 2014.04.01 | 미상 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 주식회사 대현하이테크 | 일부 330.5800㎡ | 2017.03.28 | 20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 김명준 | 일부 140.0000㎡ | 2025.07.21 | 5,000,000원 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 주식회사 우민테크 | 공장 부분 전체 | 2019.10.14 | 20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 |
| 권은희(청명산업) | 공장 부분 일부 · 면적 미특정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 위 점유자들은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상이 아닙니다. 실제 임대차계약 및 점유권원은 별도 확인이 필요합니다.
특히 공장 부분 전체를 점유하는 것으로 기재된 우민테크와 일부를 점유하는 권은희(청명산업)의 점유 범위가 서로 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다. 임차인들의 점유 부분과 매각에서 제외되는 제시외 건물의 위치가 겹치는지도 중요한 확인 사항입니다.
③ 가격 검토 — 감정가 할인만으로 저가 여부 판단 불가
감정가는 1,334,640,000원이고 현재 최저매각가격은 1,259,297,000원입니다. 현재 회차는 0회 유찰이며 최저가는 감정가의 94.35%로 제시되어 있습니다.
그러나 감정가 대비 할인은 실거래 시세 대비 할인과 다릅니다. 이 물건은 매각 제외 제시외 건물, 기계·기구의 포함·제외, 실제 건물 현황 차이, 점유관계 등이 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 포함되는 기계와 제외되는 건물
이 사건은 일괄매각이지만 현장에 존재하는 모든 건물과 기계가 매각 대상에 포함되는 것은 아닙니다. 실제 취득 대상을 구분하는 작업이 권리분석의 핵심입니다.
| 구분 | 대상 | 매각 처리 / 확인 사항 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 감정평가서 일련번호 ㄱ~ㅅ | 매각 제외 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 기계·기구 | 기호 1, 5~10, 19, 20 | 매각 포함 |
| 기계·기구 | 기호 2, 3 · 소재불명 2점 | 매각 제외 |
| 기계·기구 | 기호 4, 12, 13 · 제3자 소유권 주장 3점 | 매각 제외 |
| 목록 4 건물 | 공부상 공장 198㎡ · 관리사 78㎡ | 현황 각 멸실 |
| 목록 4 건물 | 공장 192㎡ | 공부상 스레트지붕 · 현황 슬래브지붕 |
| 제시외 건물 | 일련번호 ㄷ | 목록 4 건물 2층에 소재 |
| 목록 5 건물 | 공부상 91㎡ | 현황 75㎡ |
⑤ 예상배당표 (매각가 1,259,297,000원 가정)
현재 최저매각가격에 낙찰된다는 가정하에 작성된 배당 추정입니다. 농협은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 모형이며, 실제 채권잔액·일부 이전등기·임차인 최우선변제·당해세 등은 최종적으로 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,992,970원 |
| 1. 을구 17번 농협은행 근저당 | 1,582,800,000원 | 1,244,304,030원 |
| 2. 을구 19번 우리은행 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
농협은행 항목의 1,244,304,030원은 채권최고액을 적용한 배당 모형상 금액입니다. 신청채권자 청구액은 626,571,372원이며, 신용보증기금에 일부 이전된 채권의 귀속을 반영한 실제 수령액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 권리위험은 별도
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 94% | 1,259,297,000원 | 1,244,304,030원 | 1,538,495,970원 | 배당모형 0원 · 실질 인수 미확정 |
| 1회 유찰 · 75% | 1,007,437,600원 | 994,963,224원 | 1,787,836,776원 | 배당모형 0원 · 실질 인수 미확정 |
| 2회 유찰 · 60% | 805,950,080원 | 795,490,579원 | 1,987,309,421원 | 배당모형 0원 · 실질 인수 미확정 |
유찰이 진행되면 최저매각가격은 낮아지지만, 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부나 미상 점유자의 권리가 자동으로 해결되지는 않습니다. 따라서 회차별 최저가만으로 실질 취득비용을 비교해서는 안 됩니다.
특히 권은희(청명산업)의 대항력 및 보증금이 확인되지 않았으므로 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성과 규모를 계산할 수 없습니다. 실질취득원가는 낙찰가에 실제 인수액 및 필요한 후속 비용을 반영하여 판단해야 합니다.
⑦ 토지·입지·환금성 메모
- 토지 규모 및 이용. 토지면적 990㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 평지·부정형으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역입니다. 현재 공장 관련 이용과 향후 활용 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
- 도로. 도로접면은 소로한면입니다. 실제 공장 운영이나 기계 반출입을 위한 차량 접근 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 220,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 실제 거래가격이나 매각 적정가격을 산정할 수는 없습니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다. 공장 용도의 계속 사용과 변경 가능성 검토에 반영해야 합니다.
- 환금성. 매각 제외 제시외 건물, 포함·제외되는 기계·기구, 공부와 현황이 다른 건물, 복수 점유관계가 함께 존재합니다. 매수인이 실제로 확보할 수 있는 사용 범위가 확인되지 않아 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 요건 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㅅ의 실제 소유자, 건축 연도, 토지와 건물의 소유관계 변동, 저당권 설정 당시 건물의 존재 여부 등을 관련 원본 서류로 검토해야 합니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 명세서 기재만으로 성립 또는 불성립을 단정할 수 없습니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물의 정확한 위치와 면적, 포함되는 기계·기구 및 제외되는 기계를 감정평가서·매각물건명세서·현장에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 조사. 권은희(청명산업)의 점유 개시, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 등 대항요건과 대상 공간을 확인해야 합니다.
- 복수 점유관계 정리. 한원태·대현하이테크·김명준·우민테크·권은희(청명산업)의 실제 점유 범위와 사용권원을 확인하고, 명도에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 김명준 배당요구 확인. 2026.03.20. 배당요구에 따른 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 담보채권 확인. 농협은행의 실제 채권잔액과 신용보증기금 일부 이전에 따른 채권 귀속, 우리은행 후순위 배당관계를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 및 비용 확인. 멸실 건물, 지붕 형태 차이, 면적 차이와 제시외 건물의 처리에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 토지·건물·기계의 매각 범위와 권리 제한을 반영한 비교가격을 확보해야 합니다. 현재 감정가 대비 할인율만으로 응찰가격을 정해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 근저당 소멸보다 중요한 것은 실제 사용권 확보
이 사건은 말소기준 근저당권과 후순위 담보권의 처리 자체보다 매각 제외 제시외 건물과 불확실한 점유관계가 핵심입니다.
농협은행 근저당권과 우리은행 후순위 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권은희(청명산업)의 대항력과 보증금은 미상이며, 제시외 건물 ㄱ~ㅅ의 소유권·건축 연도 및 법정지상권 성립 여부도 확정되지 않았습니다.
감정가 1,334,640,000원 대비 최저가 1,259,297,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 최저매각가격에는 제시외 건물 소재에 따른 제한이 반영되어 있고, 실거래 비교자료도 확인되지 않았기 때문입니다.
종합적으로 법정지상권·미상 점유자·매각 범위의 불확실성이 중첩된 고위험 물건입니다. 실제 취득할 수 있는 토지·건물·기계의 범위와 점유권원을 먼저 확정한 뒤, 확인된 인수 부담을 포함한 실질취득원가를 기준으로 가격을 검토해야 합니다. 현 상태에서는 실질 인수액과 시세 대비 적정가격을 확정할 수 없습니다.
