창원지방법원 2025타경12602. 김해시 생림면 안양리 1146의 기타 + 토지 물건으로, 토지는 창고용지 3,250.6㎡입니다. 등기 권리의 기준점은 2020.04.23. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 1,680,000,000원입니다. 같은 날 먼저 설정됐던 을구 1번 근저당 528,000,000원은 2020.07.16. 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후에 남은 근저당·가압류는 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 숫자만 보면 권리 구조는 비교적 선명합니다. 현재 최저가 2,666,930,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 포함해 매각대금 전액이 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원, 채권 미배당은 3,300,472,791원입니다. 그러나 미배당 채권이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 안양리 1146 · 경상남도 김해시 생림면 안양로 333-45 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 창고용지 · 3,250.6㎡ · 토지이용상황 답창고 |
| 소유자 | 뿌리농산흙사랑영농조합법인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,666,931,590원 / 2,666,930,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,480,205,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 냉동설비 외 2점 포함 |
| 매각 제외 | 토지 위 제시외 건물, 제시외 물건 및 제시외 기계기구 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 이 사건에 나타나지 않습니다. 말소기준은 2020.04.23. 을구 2번 농협은행주식회사 근저당권 1,680,000,000원이고, 그 뒤의 을구 4번·5번·6번 근저당과 갑구 9번·12번·13번 가압류, 갑구 14번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2021.05.10. 김해시 압류는 2021.07.06. 해제됐고, 2023.11.06. 국민건강보험공단 압류는 2024.01.15. 해제됐습니다. 2025.04.14. 김해시장 압류도 2025.04.25. 해제됐습니다. 2025.07.14. 등기된 재산보전처분은 2025.11.27. 회생절차폐지에 따라 말소됐습니다. 즉 이미 해제·말소된 권리와 매각으로 소멸할 권리가 혼재하지만, 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건은 감정가와 사실상 동일
현재 최저매각가격은 2,666,930,000원으로 감정가 2,666,931,590원보다 1,590원 낮습니다. 0회 유찰의 신건이므로 감정가 대비 실질적인 할인폭은 없습니다. 배당 시나리오에 제시된 유찰 단계는 1회 유찰 시 감정가의 80%인 2,133,544,000원, 2회 유찰 시 64%인 1,706,835,200원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,666,930,000원 | 2,637,860,700원 | 3,300,472,791원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,133,544,000원 | 2,109,808,560원 | 3,828,524,931원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,706,835,200원 | 1,687,366,848원 | 4,250,966,643원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 채권자의 회수율과 매수인의 인수위험을 구분해서 봐야 합니다. 높은 미배당액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,666,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,069,300원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 504,000,000원 | 429,860,700원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 영산농업협동조합 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 257,629,778원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 830,994,366원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 137,709,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,938,333,491원 중 예상 채권 배당액은 2,637,860,700원, 미배당은 3,300,472,791원입니다. 배당은 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용·환금성 메모 (토지정보·매각조건 기준)
- 토지 성격. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 답창고이며 면적은 3,250.6㎡입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 134,700원/㎡입니다. 현재 최저가는 감정가와 사실상 같은 신건 가격이므로, 감정가 대비 할인에 기대는 구조는 아닙니다.
- 일괄매각 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 냉동설비 외 2점은 매각에 포함됩니다. 반면 토지 위 제시외 건물·제시외 물건·제시외 기계기구는 제외됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 등으로 제한받는 가격은 미미할 것으로 판단되어 최저매각가격에 반영하지 않았지만, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 환금성. 기타 + 토지의 창고용지이고 농림지역·농업진흥구역 규제가 있으며, 매각 제외 제시외 건물 문제까지 함께 검토해야 하므로 매수 후 이용계획과 처분 가능성을 입찰 전 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.04.23. 을구 2번 농협은행주식회사 근저당권 1,680,000,000원이 기준입니다. 같은 날의 을구 1번 근저당은 2020.07.16. 이미 말소됐습니다.
- 제시외 건물 실체 확인. 매각 제외 건물의 위치·면적·점유 및 소유관계를 현장에서 대조하고, 본 건 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 명세상 성립 여부가 불분명하므로 토지와 제시외 건물의 소유관계, 축조 및 권리관계 등 법정지상권 판단에 필요한 원본 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 포함 기계와 제외 기계 구분. 일괄매각되는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 냉동설비 외 2점과, 매각에서 제외되는 제시외 기계기구를 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 2,666,930,000원은 감정가 2,666,931,590원보다 1,590원 낮을 뿐입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격 할인까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 관련 이용 가능 범위를 실제 계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황자료와 매각 포함·제외 범위를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준인 2020.04.23. 농협은행주식회사 근저당 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가 2,666,930,000원은 감정가와 사실상 같은 신건 가격이고, 물건의 실질적인 난점은 등기부 밖에 있습니다.
토지 위 제시외 건물·물건·기계기구는 매각에서 제외되고, 특히 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 농림지역·농업진흥구역의 창고용지라는 이용 성격도 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 사건은 등기상 금전 인수는 0원이지만, 현장 권리와 이용조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 기타 + 토지 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
