창원지방법원 2026타경6. 김해시 부원동 대건아파트 7층 702호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 7층 건물의 7층입니다. 현재 소유자는 김용규이고, 2007년 7월 25일 매매를 원인으로 소유권이 이전됐으며 등기상 거래가액은 84,000,000원입니다.

현재 경매는 2026년 1월 16일 남김해새마을금고(변경전상호 회현새마을금고)가 신청한 임의경매입니다. 청구액은 83,115,450원입니다. 권리분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있지만, 신건 가격 자체는 최근 거래 흐름보다 높아 가격 메리트를 별도로 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 인수 계산은 0원

등기 흐름에는 2004년 8월 16일 김해시 압류가 말소기준으로 잡혀 있으며, 해당 압류는 2005년 3월 3일 해제에 따른 말소 내역도 확인됩니다. 이후 현재 경매와 직접 연결되는 주요 권리는 2012년 6월 14일 회현새마을금고 근저당권 111,600,000원, 2017년 10월 19일 주식회사조흥 근저당권 75,000,000원, 그리고 2026년 1월 16일 임의경매개시결정입니다. 배당 계산상 이들 채권 때문에 부족액이 발생하지만 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.

② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음

김태식은 2011년 12월 19일, 최경선은 2013년 5월 22일 전입했습니다. 두 사람 모두 말소기준보다 후순위 전입으로 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 김태식은 2026년 4월 16일 배당요구를 했습니다. 최경선은 보증금이 확인되지 않지만 역시 대항력은 없는 것으로 판단되어 있어, 현재 계산상 낙찰자가 승계하는 보증금은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 6.7% 높다

대건아파트 동일 면적권 거래는 확인된 표본이 3건입니다. 전체 평균은 123,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 120,000,000원이고 최신 거래는 2025년 4월 130,000,000원입니다.

현재 최저가 128,000,000원은 최신 거래 130,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균 120,000,000원과 비교하면 106.7%입니다. 더 중요한 점은 최근 구간이 과거 거래보다 -7.7% 낮게 나타난다는 것입니다. 따라서 전체 평균 123,333,333원만 보고 가격을 유리하게 평가해서는 안 되며, 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

채권총액 186,600,000원 중 예상배당은 125,408,000원이며, 미배당액은 61,192,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 회차별 배당 여력

유찰될수록 채권자 미배당액은 61,192,000원에서 86,433,600원, 106,554,560원으로 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 신건 128,000,000원보다 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원으로 내려가는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시청 북측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통 상황·운행횟수·버스정류장 거리 등을 종합한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 토지 서측으로 노폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(18미터)이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 793,900원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지는 19세대이며 확인된 실거래도 3건입니다. 최근 가격 추세가 -7.7%인 만큼 거래 표본과 매수층의 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 123,333,333원보다 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 확인. 최근 거래 구간이 이전보다 -7.7% 낮습니다. 최저가 128,000,000원을 단순히 최신 거래 130,000,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
• 임차인 원본 확인. 김태식과 최경선 모두 대항력 없음으로 판단되어 있지만, 최경선의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 미배당액 61,192,000원이 발생하지만 현재 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
• 소규모 단지. 19세대 단지이고 거래 표본도 많지 않아 개별 거래가 시세 평균에 미치는 영향이 큽니다.

맺으며 — 권리는 가볍지만, 가격은 보수적으로

이 물건의 핵심은 인수 위험보다 가격입니다. 임차인 2명은 모두 대항력이 없는 것으로 판단되어 있고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 신건 128,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 120,000,000원보다 높고, 최근 거래 흐름도 -7.7%입니다. 최신 130,000,000원 거래와는 가깝지만 최근 평균을 기준으로는 가격 메리트가 확인되지 않는 수준입니다. 19세대 소규모 단지라는 점까지 함께 보면, 권리 정리만으로 신건 가격을 정당화하기보다 최근 거래와 실제 응찰가의 간격을 보수적으로 확인하는 편이 맞습니다.