창원지방법원 2026타경13. 경상남도 김해시 동상동 늘해랑아파트 4층 402호입니다. 물건종류는 아파트로 표기되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전체 26세대 규모이고 사용승인일은 2016년 12월 20일입니다.
등기부에서는 2017년 남부새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이종호 근저당과 김수자·박철제의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 말소된 김재호 임차권과 현재 배당요구를 한 김부연은 구별해야 합니다. 김재호 임차권은 이미 말소되었지만 김부연의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
가격도 신중하게 봐야 합니다. 감정가 154,000,000원은 확인된 실거래 173,000,000원보다 낮습니다. 하지만 해당 거래가 2022년 9월의 단일 거래인 만큼, 이를 현재의 확정적인 시장가격으로 사용하기에는 한계가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경13 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 동상동 795-13 늘해랑아파트 4층 402호 도로명주소: 경상남도 김해시 호계로 508-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 | 49.865㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 4층 402호 |
| 사용승인 | 2016.12.20 |
| 단지 규모 | 26세대 |
| 소유자 | 권옥희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 89,919,130원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.17 남부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 106,000,000원 |
| 배당모형상 인수 | 0원 · 실제 임대차 및 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
2018년 설정된 이종호의 근저당권 700,000,000원은 2020년 7월 이미 말소되었습니다. 반면 2020.10.20 새로 설정된 이종호 명의 근저당권 700,000,000원은 별개의 현존 등기로, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 같은 채권자와 동일한 채권최고액이 등장하더라도 이미 말소된 근저당을 중복하여 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
2023년 설정된 김수자 가압류 85,000,000원과 박철제 가압류 240,000,000원 역시 말소기준 이후의 권리입니다. 배당 부족으로 채권자가 전액을 회수하지 못하더라도, 해당 등기상 권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 별도로 확인되는 임차인은 김부연 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구가 접수되어 있어, 현재 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상, 배당요구 접수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김부연 기타란 참조 |
2020.07.24 | 미상 | 대항력 없음 기재된 전입일 기준 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 미산정 배당요구 2026.04.09 |
김부연의 전입신고일은 2020.07.24로, 말소기준권리 설정일인 2017.02.17보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어려우며, 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 구체적인 배당액은 확정할 수 없습니다. 2026.04.09 배당요구가 접수되었지만 배당요구 사실만으로 보증금 전액 회수나 명도 완료가 보장되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 89.0%라는 숫자의 한계
늘해랑아파트의 비교 거래는 전용면적 49.89㎡, 2022년 9월 거래 1건입니다. 경매 대상 전용면적 49.865㎡와 면적이 유사하지만, 거래 시점이 오래되어 현재 시장가격을 직접 나타내지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.89㎡ | 5층 | 173,000,000원 |
| 비교 거래 | 1건 | 2022.09 | 173,000,000원 |
| 경매 최저가 | 49.865㎡ | 4층 | 154,000,000원 |
최저가 154,000,000원은 과거 거래가 173,000,000원의 89.0%입니다. 두 금액의 차이는 19,000,000원으로, 과거 거래 기준으로는 감정가가 낮게 설정되어 있습니다.
그러나 이 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 거래 표본이 단 1건이며 2022년 9월의 거래입니다. 따라서 현재의 거래가격이 과거 수준을 유지하는지, 하락했는지, 상승했는지는 판단할 근거가 부족합니다. 89.0%라는 비율을 현재 시세 대비 할인율로 해석하거나 가격 가점을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 남부새마을금고 | 106,000,000원 | 106,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이종호 | 700,000,000원 | 45,044,000원 |
| 3. 가압류 · 김수자 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박철제 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형상 집행비용 2,956,000원을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 151,044,000원입니다. 남부새마을금고에 106,000,000원, 이종호에게 45,044,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 김수자·박철제에 대한 예상배당과 소유자 잔여금은 0원입니다.
전체 채권액 1,131,000,000원에 비해 매각대금이 부족해 배당모형상 미배당액은 979,956,000원입니다. 그러나 이러한 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
※ 위 배당은 제공된 추정모형을 옮긴 것이며 확정 배당표가 아닙니다. 남부새마을금고의 106,000,000원은 등기상 채권최고액이고 경매 신청 청구액은 89,919,130원으로 서로 다릅니다. 실제 피담보채권액과 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김부연의 보증금 및 확정일자가 미상이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수액과 미배당 구별
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
154,000,000원 | 151,044,000원 | 979,956,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 감정가 80% |
123,200,000원 | 120,675,200원 | 1,010,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 감정가 64% |
98,560,000원 | 96,385,920원 | 1,034,614,080원 | 0원 |
제시된 회차별 배당모형에서는 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액이 증가하지만 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 후순위 채권자의 배당 부족을 매수인 부담으로 합산하지 않았다는 의미입니다.
다만 이종호 근저당의 실제 피담보채무액과 임차인 배당 여부 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 2회 유찰 시나리오의 개별 신청채권자 배당액은 전체 채권자 배당액과 일치하지 않는 부분이 있어, 해당 개별 배당액을 확정 금액으로 사용하지 않고 총배당액과 미배당액 중심으로 비교했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 동상동 김해동광초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 PVC창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 물건종류의 아파트 표기만으로 일반적인 가족형 아파트와 동일한 수요를 전제해서는 안 됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 3~4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 558,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 26세대 규모의 도시형생활주택으로 확인 가능한 실거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래 동향과 실제 매수 수요를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김부연의 보증금, 임대차계약 내용, 확정일자 및 점유 범위를 확인해야 합니다. 배당요구 접수만으로 임대차관계가 모두 해소되었다고 판단하지 마세요.
- 과거 임차권 구별. 김재호의 보증금 70,000,000원에 관한 임차권은 이미 말소되었습니다. 현존 임차인의 보증금과 중복 합산하지 마세요.
- 근저당 원본 확인. 2018년 이종호 근저당의 말소와 2020년 이종호 근저당의 신규 설정을 구별하고, 남부새마을금고 근저당의 실제 피담보채권액도 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 2022년 실거래 173,000,000원 한 건을 현재 시세로 사용하지 말고, 최신 실거래 및 비교 가능한 매물의 가격·상태를 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현장 내부 구조와 이용상태를 확인하고, 일반 아파트와 동일한 매수 수요를 가정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 김부연의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 조사하고, 필요하면 명도 협의 및 절차에 따른 비용과 기간을 고려하세요.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 매수인에게 문제 될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 배당표 검증. 집행비용과 각 채권자의 예상배당은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.09.30 매각기일과 최저매각가, 매각조건의 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “과거 실거래보다 낮다 ≠ 현재 시세보다 싸다”
김해 늘해랑아파트 402호의 등기상 권리 구조는 남부새마을금고 근저당을 기준으로 정리됩니다. 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고 과거 임차권은 이미 말소되었습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 실제 임차인 김부연의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 배당요구가 접수된 상태입니다. 선순위 대항력은 기재된 전입일 기준으로 인정하기 어렵지만, 임대차 내용과 점유·명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
가격에서는 최저가 154,000,000원이 확인된 실거래 173,000,000원의 89.0%라는 수치가 눈에 띕니다. 그러나 비교 거래가 2022년 9월 단 1건이므로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 뒷받침하지 못합니다. 26세대 규모와 원룸형 이용상태까지 고려하면 최근 거래와 실제 환금성 확인이 중요합니다.
결론적으로, 등기상 권리는 소멸하는 구조이나 임차인 보증금과 현재 시세가 미확인된 신건입니다. 과거 거래 대비 가격 차이만으로 입찰을 결정하기보다 임대차 원본과 최신 가격자료를 확보해 실질 취득비용과 매각 가능성을 다시 평가해야 합니다.
