창원지방법원 2026타경22. 김해시 삼문동 ‘젤미마을6단지주공’ 603동 5층 503호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상 평형은 전용 59.26㎡입니다. 소유자 조재길은 2008년 63,059,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2014년 4월 8일 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 60,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 후순위 근저당 2건과 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 확인되지 않은 점유자가 있다면 전입·점유 시점과 보증금, 확정일자를 확인한 뒤 대항력 여부를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경22 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼문동 61-5 젤미마을6단지주공아파트 603동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.26㎡ · 20층 중 5층 |
| 소유자 | 조재길 (2008.10.15. 매매, 거래가액 63,059,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 86,049,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.04.08. 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권 14,000,000원·18,400,000원과 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당권 2건과 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.7% 높은 신건
젤미마을6단지주공 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026년 4월부터 9월까지 107,000,000원~152,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 129,833,333원이고, 가장 최신 거래는 2026년 9월 14층 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.26㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.26㎡ | 1 | 107,000,000원 |
| 2026.08 | 59.26㎡ | 13 | 152,000,000원 |
| 2026.07 | 59.26㎡ | 15 | 151,000,000원 |
| 2026.07 | 59.26㎡ | 14 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.26㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.26㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 59.26㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 129,833,333원 |
현재 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 129,833,333원보다 6,166,667원 높고, 평균 대비 104.7%입니다. 따라서 전체 거래 평균만 놓고 보면 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 반면 최신 2026년 9월 거래 148,000,000원보다는 12,000,000원 낮습니다. 실제 가격 판단에서는 층·향·내부상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,704,000원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부산은행 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부산은행 | 18,400,000원 | 18,400,000원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,896,000원 |
현재 최저가 136,000,000원 가정에서는 채권 112,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 20,896,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼문동 삼문초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 전반적인 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경량철골지붕 20층 건물 중 5층 503호이며, 급배수·위생·도시가스·소화전·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류, 중로1류, 보행자전용도로와 접합니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다.
- 가격 표본. 407세대, 2003.03.12. 준공 단지이며 최근 동일 평형 거래 12건의 가격 편차가 107,000,000원~152,000,000원으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균 129,833,333원보다 높습니다. 최근 평균보다 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 내부상태. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했으므로 수리 상태와 내부 하자는 별도 확인 대상입니다.
- 배당 변동. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인
이 물건은 등기부 기준으로는 말소기준이 명확하고 이후 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원으로 계산되는 구조입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부조사도 이뤄지지 않았다는 점은 현장 확인 과제로 남습니다.
가격도 신건 최저가 136,000,000원이 최근 12개월 평균 129,833,333원의 104.7%라 평균보다 높습니다. 최신 거래 148,000,000원보다는 낮지만 최근 거래 범위가 107,000,000원부터 152,000,000원까지 넓기 때문에 단순 평균 하나만으로 적정가를 확정하기도 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리보다 실제 점유 확인과 응찰가격 설정입니다.
