창원지방법원 2026타경39. 소유자는 이정훈, 물건은 창원시 진해구 창선동 9-1의 4층 401호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택, 사건 용도는 다세대이고, 공부상 4층 및 5층 복층 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 246,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
권리 흐름에서 주목할 부분은 2016년 설정된 진해복음신용협동조합의 근저당권 237,250,000원이 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 계산된 말소기준권리는 2018.09.12. 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 7,500,000원이라는 점입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경39 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 창선동 9-1 4층401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 편백로20번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 대상면적 67.49㎡ · 공부상 4층 및 5층 복층 구조 |
| 소유자 | 이정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해신용협동조합 / 172,664,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 예상 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차인 보증금의 대항력·우선변제권이나 보증기관 승계에 따른 중복신고 문제도 현재 확인된 범위에서는 없습니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 최근 거래보다 234.3%, 그러나 면적 불일치
미창빌라는 총 6세대, 사용승인일은 2016.09.21입니다. 확인된 최근 거래는 2025년 6월 44.58㎡·4층·105,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 같은 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.58㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 44.58㎡ | 1건 | 105,000,000원 |
현재 최저가 246,000,000원은 최근 12개월 평균의 234.3%입니다. 따라서 전체 평균이나 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 특히 대상면적 67.49㎡와 실거래 면적 44.58㎡가 일치하지 않으므로, 이 234.3% 수치를 그대로 동일면적 시세 차이로 해석하는 것도 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,256,000원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구 7,500,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 246,000,000원 | 7,500,000원 | 234,256,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,800,000원 | 7,500,000원 | 185,744,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 157,440,000원 | 7,500,000원 | 146,935,840원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 고정되는 인수형 사건이 아닙니다. 다만 현재는 신건으로 할인 자체가 없으며, 확인 가능한 최근 거래와의 직접 비교도 면적 차이 때문에 제한적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중원로타리 서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제4층 제401호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·주차장·소화전·출입통제 자동문 설비가 있습니다.
- 복층 구조. 공부상 4층 및 5층 복층 구조입니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중이고, 서측으로 소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 제한보호구역(해군기지)·역사문화환경보존지역·현상변경허가 대상구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 규모. 미창빌라 총 6세대이며 사용승인일은 2016.09.21입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 실거래 재확인. 확인 거래는 44.58㎡이고 대상면적은 67.49㎡입니다. 현재 최저가 246,000,000원이 실제 대상면적 시세와 어떤 관계인지 별도 확인이 필요합니다.
- 복층 내부 확인. 공부상 4층·5층 복층이나 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 권리관계 대조. 청구액 172,664,068원인데 회차별 예상배당에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 말소된 2016년 근저당과 신청채권의 관계를 등기부·경매기록 원본으로 확인해야 합니다.
- 2018년 근저당 부수 권리 확인. 2023.11.14. 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권부채권에 유미캐피탈대부주식회사 질권설정 등기가 존재합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 먼저다
현재 자료상 이 물건의 매수인 인수액은 0원이고 확인된 임차인도 없습니다. 권리만 보면 복잡한 대항력 인수형은 아닙니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 실질취득액 246,000,000원은 확인된 최근 12개월 거래 105,000,000원의 234.3%이며, 이 비교 거래조차 면적이 44.58㎡로 대상면적 67.49㎡와 일치하지 않습니다.
따라서 핵심은 “인수가 없으니 싸다”가 아니라 67.49㎡ 대상 물건의 실제 시세를 다시 확인한 뒤 246,000,000원의 적정성을 판단하는 것입니다. 여기에 신청채권자 청구액과 예상배당표의 불일치까지 원본에서 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 배당관계 확인이 남아 있는 신건입니다.
