창원지방법원 2026타경59. 김해시 삼방동 백송 2층 204호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2018.06.08. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권 97,200,000원입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 76,446,508원, 소상공인시장진흥공단 가압류 41,211,702원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 엄희정 1명입니다. 204호에 2021.04.02. 전입했고 보증금은 2,000원, 배당요구는 2026.05.07. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2018.06.08.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경59 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 173-2 백송아파트 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 204호 · 사용승인 2015.02.12. |
| 시세 매칭 면적 | 57.34㎡ |
| 소유자 | 황혜정 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 73,395,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
황혜정은 2018.06.08. 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 그보다 앞선 신탁·압류 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2025.07.25. 부산신용보증재단 가압류, 2026.01.14. 소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2026.07.20.에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당의 순위를 승계하는 권리이전입니다.
② 임차인 — 대항력은 없고 인수도 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄희정 | 204호 | 2021.04.02. | 2,000원 | 2026.05.07. | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 중요
백송의 비교 거래 12건 전체 평균은 126,083,333원입니다. 이 숫자만 보면 현재 최저가 113,000,000원이 평균의 89.6%라 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 최근 가격 흐름은 반대입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 104,000,000원, 최신 2026.06. 거래는 105,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 20.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.16㎡ | 13 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 52.13㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 53.95㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 53.95㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 53.95㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 52.13㎡ | 14 | 102,000,000원 |
| 2023.10 | 53.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 54.16㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2022.12 | 52.13㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2021.09 | 54.16㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.06 | 53.95㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2021.06 | 52.13㎡ | 7 | 170,000,000원 |
현재 최저가에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액은 113,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 104,000,000원의 108.7%이고, 최신 거래 105,000,000원보다도 약 7.6% 높습니다. 따라서 전체 기간 평균 126,083,333원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 97,200,000원 | 97,200,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 76,446,508원 | 13,418,000원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,211,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 214,858,210원 가운데 예상배당은 110,618,000원이고, 미배당은 104,240,210원입니다. 미배당 채권이 남더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 가격은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 104,240,210원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 126,485,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 144,239,970원 | 0원 |
권리 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 낙찰가가 그대로 실질취득액이 되는 구조입니다. 현재 113,000,000원은 최근 시세보다 높은 반면, 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 김해시 삼방동 삼방초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지·사다리형입니다.
- 규모. 백송은 48세대이며 사용승인일은 2015.02.12.입니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 정확한 내부는 조사되지 않았고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 126,083,333원보다 최근 12개월 평균 104,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 구간보다 20.3% 낮아진 흐름이므로 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 원본 대조. 엄희정의 전입일 2021.04.02., 배당요구일 2026.05.07., 확정일자 미상 상태를 매각물건명세서와 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.07.20. 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 중요한 신건
이 사건은 권리만 보면 단순한 편입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 엄희정의 전입일도 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 현재 가격입니다. 113,000,000원의 실질취득액은 최근 12개월 평균 104,000,000원의 108.7%이고, 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -20.3%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래 수준과 하락 추세를 기준으로 신건 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
