창원지방법원 2026타경68. 김해시 어방동 대우유토피아 18층 1804호 아파트입니다. 현재 소유자는 양미성으로, 2025.05.12 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 77,000,000원입니다. 2025.10.23 김기건 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 2026.03.05 임의경매개시결정과 2026.03.13 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 현황 확인은 별도 과제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경68 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 12동 18층1804호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로 167 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건 내 18층 |
| 소유자 | 양미성 · 2025.05.12 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 52,446,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.10.23 설정된 김기건 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권·압류·2014년 임의경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 80,000,000원은 최근 평균보다 높다
대우유토피아 동일 평형 59.99㎡의 최근 거래 12건 평균은 79,375,000원입니다. 현재 최저매각가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.8%로, 신건 단계에서 최근 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다. 최신 거래는 2026.08 65,000,000원이고, 같은 달 다른 거래는 85,000,000원으로 가격 편차도 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 71,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 82,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 21 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 82,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 19 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 79,375,000원 |
최근 거래 범위는 60,000,000원~117,000,000원으로 넓습니다. 특히 최신 거래 65,000,000원이 현재 최저가보다 낮고, 최근 12개월 평균도 79,375,000원으로 최저가보다 낮습니다. 따라서 80,000,000원 신건에는 가격 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 김기건 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,160,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,840,000원과 근저당권 60,000,000원을 반영한 뒤 소유자 잔여가 18,160,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 80,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 64,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 10,121,600원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해대곡중학교 동측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 상황을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 대우유토피아는 2,041세대이며 준공일은 1994.11.24입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측 대로3류, 남측 중로1류, 서측 소로2류, 북측 소로3류에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물의 18층으로, 위생·급배수·소방·난방·도시가스·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 80,000,000원은 최근 12개월 평균 79,375,000원의 100.8%입니다. 현재 회차를 가격 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 거래가 65,000,000원과 85,000,000원으로 나뉘어 있고 전체 최근 거래 범위도 60,000,000원~117,000,000원으로 넓습니다.
- 동 표기 대조. 공부상 제12동, 현황·통칭 제112동으로 표기가 다르므로 현장과 공부를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 때 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상입니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.18이며, 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 2025.10.23 김기건 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하는 구조로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 79,375,000원의 100.8%이고, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 신건을 최근 시세보다 싸다고 볼 수 없는 이유입니다.
여기에 공부상 12동과 현황·통칭 112동의 표기 차이, 내부 미확인, 임대관계 미상이라는 현황 확인 요소도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소기준 이후 소멸 구조를 확인하면서, 현황과 실제 점유를 대조하고 최근 거래 수준에 맞는 가격을 판단하는 것입니다.
