창원지방법원 2026타경10006. 경남 김해시 대성동 동호아파트 4층 405호, 전용 69.21㎡ 아파트입니다. 이 사건은 일반적인 은행 근저당 실행 경매가 아니라 동호맨션입주자대표회의가 청구금액 2,329,606원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 현재 근저당권이 없으며, 과거 박성철의 가압류는 이미 말소됐습니다. 말소기준권리는 2026년 강제경매개시결정입니다.

겉으로 드러난 등기 권리는 비교적 단순합니다. 다만 권리관계가 단순하다는 사실과 실제 점유관계가 확인됐다는 사실은 다릅니다. 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 별도로 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다.

가격에서도 신중한 접근이 필요합니다. 신건 최저가 8,000만원은 마지막으로 확인된 2024년 6월 거래와 정확히 같습니다. 이보다 앞선 거래까지 포함한 전체 평균은 6,900만원으로, 감정가가 전체 평균의 115.9%에 해당합니다. 오래된 거래와 최근 거래를 구분하되, 2024년 6월 이후의 거래가 확인되지 않는다는 시세 공백도 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 가압류 말소, 경매개시결정이 말소기준

이 사건의 등기 흐름은 단순합니다. 소유자 천점순이 1991년 매매로 소유권을 취득했고, 2018년 개명으로 등기명의가 천송이로 변경됐습니다. 2006년 박성철이 청구금액 9,352,250원으로 가압류했으나 2009년 취소결정에 따라 이미 말소됐습니다.

현재 경매의 말소기준권리는 2026.01.09 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 동호맨션입주자대표회의이며 청구금액은 2,329,606원입니다. 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 등기상 근저당권이나 별도의 존속 인수권리는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최신 거래와 같지만, 거래 시점이 오래됐다

김해 대성동 동호맨션은 39세대 규모의 아파트입니다. 확인된 실거래는 총 5건이며, 대상 전용면적 69.21㎡와 동일하거나 가까운 면적의 거래입니다. 마지막으로 확인된 거래는 2024년 6월, 8,000만원입니다.

전체 거래의 평균은 69,000,000원, 최저 거래는 55,000,000원, 최고 거래는 80,000,000원입니다. 감정가 80,000,000원은 전체 평균 대비 115.9%로, 단순 평균과 비교하면 가격이 높습니다.

다만 전체 평균에는 2021년과 2022년의 과거 거래가 포함돼 있습니다. 시세를 판단할 때는 더 최근의 거래를 우선해야 하므로, 2024.06 실거래 80,000,000원을 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 해당 거래와 현재 최저가의 비율은 100.0%입니다. 따라서 최신 확인 거래보다 저렴하게 나온 물건이라고 볼 수 없습니다.

최근 거래와 이전 거래를 비교한 상승률은 +20.8%로 집계돼 있습니다. 그러나 마지막 거래가 2024년 6월이고 비교 표본도 적어, 이 수치만으로 2026년 현재 시세가 상승하고 있다고 판단하기는 어렵습니다. 거래 이후의 가격 변동을 확인할 추가 자료가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

신건 최저가인 80,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,840,000원을 제외한 뒤 신청채권자 청구액 2,329,606원이 전액 배당되는 구조입니다. 예상 채권 부족액은 0원이며 소유자 교부 예상 잔여금은 75,830,394원입니다.

집행비용은 추정치이며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 최종 배당 결과를 의미하지 않으며, 확인되지 않은 채권이나 배당 관련 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 위험은 별개

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 유찰이 발생할 경우 가격과 배당 구조를 아래와 같이 비교할 수 있습니다.

각 회차의 예상배당은 개별 시나리오 추정치입니다. 인수액 0원은 확인된 권리에 따른 산정 결과이며, 미확인 임차관계에 대한 확정 판단은 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가는 64,000,000원, 2회 유찰 시에는 51,200,000원입니다. 확인된 권리만을 기준으로 하면 각 회차에서 인수액은 0원으로 산정되고 신청채권자 청구액도 전액 배당되는 시나리오입니다.

그러나 최저가가 낮아진다고 실제 취득 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 임대관계와 실제 점유자가 확인되지 않은 상태이므로, 낙찰 전 대항력 있는 임차인이나 별도 인수 부담이 존재하는지 확인해야 합니다. 권리 검증이 선행되지 않으면 유찰 할인율만으로 투자 가치를 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 학교·단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 운행횟수와 접근성 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 405호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 아파트용 새시 구조이며 급배수·위생설비와 개별난방설비가 있습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 조사하지 못했습니다. 통상적인 이용상태와 외부 관찰을 통해 평가됐으므로 내부 수리 상태와 실제 이용 상황은 추가 확인이 필요합니다.
• 토지 및 도로. 대지권의 목적 토지는 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북동측 약 8m 내외의 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며, 교육환경 관련 절대·상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 개별 규제의 적용 범위는 토지이용계획 원본 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 공시지가 자료상 642,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 1989년 준공된 39세대 규모의 소규모 단지입니다. 확인된 거래가 5건에 그치고 마지막 거래가 2024년 6월이므로, 현재 매수 수요와 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다. 향후 매도 시 거래 기간과 가격 변동 가능성을 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 확인. 별도로 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록 관련 확인자료 등을 대조해 실제 임차인 존재 여부와 대항력 성립 가능성을 검토해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 소유자 또는 제삼자 점유 여부를 확정하지 못했습니다. 현장조사와 관련 서류를 통해 점유 형태, 인도 가능성, 명도 절차 및 예상 비용을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 조사하지 못한 물건입니다. 누수·설비·노후도·수리 필요 여부를 확인하고 확인이 불가능한 부분은 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 경매 신청채권자가 동호맨션입주자대표회의입니다. 청구액 2,329,606원의 발생 원인과 채권 내역, 관리비 체납 여부 및 공용부분 관련 매수인 부담 가능성을 관리주체와 원본 서류를 통해 확인해야 합니다. 배당표상 채권 전액 배당 예상만으로 모든 관리비 문제가 해소된다고 단정할 수 없습니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 80,000,000원은 마지막 확인 거래와 같습니다. 전체 거래 평균 69,000,000원보다 높으므로 현재 거래 가능 가격과 개별 호수 상태를 검증하지 않은 채 감정가를 적정 시세로 받아들이지 않아야 합니다.
• 최신 거래 확보. 확인된 마지막 실거래는 2024.06입니다. 현재 인근 유사 물건 거래와 매물 가격을 비교해 2026년 매각 시점의 적정 가격을 다시 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 80,000,000원, 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원의 가격 시나리오를 비교하되, 실제 유찰 여부와 후속 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 등기·배당 원본 대조. 말소기준권리와 기존 가압류 말소 상태, 신청채권자 청구 내역 및 배당 관련 권리를 확인해야 합니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “인수액 0원 추정 ≠ 위험 0원, 최신 거래가 동일 ≠ 저렴”

김해 동호아파트 405호는 등기 권리만 보면 단순한 물건입니다. 근저당권은 없고 과거 가압류도 말소됐습니다. 강제경매를 신청한 동호맨션입주자대표회의의 청구금액은 2,329,606원이며, 제시된 배당 시나리오에서는 전액 배당됩니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.

하지만 임대관계가 미상이고 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 실제 임차인 및 점유관계가 확인되기 전까지는 인수 위험이나 명도 부담이 전혀 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 입주자대표회의가 신청한 경매라는 점에서 청구채권의 성격과 관리비 관련 부담도 확인할 필요가 있습니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 80,000,000원은 최신 확인 거래인 2024년 6월의 80,000,000원과 동일하고, 전체 거래 평균 69,000,000원보다는 높습니다. 최근 거래 대비 상승률이 +20.8%로 집계돼 있지만, 거래 표본이 적고 마지막 거래 이후 시세 공백이 있어 현재 상승장이라고 단정할 수 없습니다.

결론적으로, 확인된 등기 권리는 단순하지만 점유·임대관계와 시세 검증이 남아 있는 신건입니다. 가격 할인이 확인되지 않은 상태에서 무리하게 응찰하기보다, 임차관계·관리비·내부 상태·현재 실거래 수준을 먼저 확인하고 실제 취득 부담을 기준으로 입찰가격을 판단해야 합니다.