전주지방법원 2025타경31313. 완주군 소양면 신교리 잠평마을 남측 인근에 위치한 토지와 주1동 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로서 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 제시외 수목·데크·수도시설· 태양광 가로등도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 흐름의 출발점은 2022.04.05. 설정된 순창신용협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 순위가 뒤인 채권최고액 48,000,000원의 근저당권, 이후 가압류·근저당권·압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31313 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 소양면 신교리 265-1, 265-10 주1동 도로명주소: 전북특별자치도 완주군 소양면 잠평2길 51-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 유한회사씨앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 461,619,720원 / 226,194,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순창신용협동조합 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 수목, 데크, 수도시설, 태양광 가로등 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.05. 을구 1번 순창신용협동조합 근저당권 312,000,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 을구 2번 근저당권 48,000,000원과 2022.04.22. 이후의 가압류·근저당권·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.03. 강제경매개시결정과 2023.07.25. 국 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가 461,619,720원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 226,194,000원, 감정가의 49%입니다. 한 번 더 유찰되면 158,335,800원으로 감정가의 34%, 네 번째 유찰 구간은 110,835,060원으로 감정가의 24%입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 226,194,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 158,335,800원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 110,835,060원 | 24% | 0원 |
하지만 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 226,194,000원이 시세보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 잠평마을 남측의 농경지·임야·농가주택·전원주택 혼재 지역이고, 토지 지목과 실제 이용상태가 다르므로 일반 공동주택처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,966,716원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 순창신용협동조합 | 312,000,000원 | 222,227,284원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 순창신용협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 유한회사 태경홈씨씨 | 56,493,200원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 구일건설 | 66,100,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 동신종합철강주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 유한회사 풍남개발 | 28,093,440원 | 0원 |
| 7. 을구 3-2번 가압류 · 신용보증기금 | 1,577,272,785원 | 0원 |
| 8. 을구 3-2-1번 가압류 경정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,287,959,425원 중 채권자 예상배당은 222,227,284원이며, 미배당액은 2,065,732,141원입니다. 집행비용·순창신용협동조합 1순위 근저당권 배당 후 매각대금이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군 소양면 신교리 잠평마을 남측 인근으로, 주위는 농경지·임야·농가주택·전원주택이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로 외벽은 스타코 및 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 목재붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 생산녹지지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며 도시지역·준보전산지·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 상태. 지목은 임야로 등재되어 있으나 현황은 일단의 단독주택부지로 이용 중입니다. 지형은 평지, 형상은 자루형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 48,100원/㎡로 확인되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없고 2회 유찰된 상태이므로, 지역 수요와 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대·사업자등록·점유관계 확인을 통해 실제 명도 대상을 파악하세요.
- 지목과 현황 차이. 임야로 등재된 토지가 단독주택부지로 이용 중이므로 토지 형질변경, 산지 관련 절차와 건축물 인허가 관계를 원본으로 확인하세요.
- 경계·도로 확인. 자루형 토지와 세로한면(불) 도로조건을 감안해 실제 진입로, 경계, 도로사용 관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 수목·데크·수도시설·태양광 가로등의 위치와 상태, 토지 및 주1동 건물의 포함 범위를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 할인율만 보지 말고 소양면 신교리의 단독주택·전원주택·토지 거래사례와 현지 매도호가를 대조하세요.
- 배당 변동. 근저당권은 공동담보로 설정되어 있고 당해세·최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 안전은 별개다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 말소기준인 2022.04.05. 순창신용협동조합 근저당권 이후의 권리는 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 2회 유찰됐으며, 지목과 현황 이용이 다릅니다. 임대관계도 미상이므로 점유·명도 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 검증 필요입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 이용 가능성, 도로·경계·인허가와 현지 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
