창원지방법원 2026타경10015. 김해 부원동 ‘부원역그린코아더센텀’ 101동 39층 3903호로, 감정요항표상 아파트(펜트하우스)로 이용 중인 물건입니다. 내부는 건축물현황도상 침실4, 거실, 서재, 주방/식당, 드레스룸, 욕실2, 다용도실, 테라스3, 현관 등으로 기재돼 있습니다. 소유자는 박옥남이며 2019.05.31. 소유권이전 당시 거래가액은 1,074,100,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당 890,400,000원입니다. 이후 오비맥주주식회사·주식회사골든블루의 근저당과 농협은행·삼성카드· 주식회사 케이비국민카드의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10015 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 606-3 부원역그린코아더센텀 101동 39층 3903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(펜트하우스) |
| 대상 전용면적 | 167.6215㎡ |
| 내부구성 | 침실4 · 거실 · 서재 · 주방/식당 · 드레스룸 · 욕실2 · 다용도실 · 테라스3 · 현관 등 |
| 소유자 | 박옥남 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.05.31. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 890,400,000원입니다. 이후 설정된 오비맥주주식회사 근저당 50,000,000원, 주식회사골든블루 근저당 100,000,000원과 농협은행주식회사 가압류 164,669,298원, 삼성카드 주식회사 가압류 36,705,867원, 주식회사 케이비국민카드 가압류 31,579,690원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 있으나 대상 면적과 맞지 않는다
단지명은 부원역그린코아더센텀, 총 390세대이며 준공일은 2018.12.28.입니다. 다만 대상 물건의 전용면적은 167.6215㎡인데, 제공된 최근 거래는 84㎡대와 20㎡대로 구성돼 있어 동일면적 비교가 아닙니다. 따라서 최근12개월 평균 262,916,666원이나 최저가 대비 최근 평균 441.2%를 근거로 이 펜트하우스가 시세보다 비싸거나 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 29 | 339,000,000원 |
| 2026.05 | 84.7㎡ | 19 | 346,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 27 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 20.07㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 19.98㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 2026.01 | 84.83㎡ | 16 | 368,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 19.98㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 19.98㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 29 | 375,000,000원 |
| 2025.09 | 84.7㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 평균 | 면적 혼합 | 12건 | 262,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 890,400,000원 | 890,400,000원 |
| 2. 근저당 · 오비맥주주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사골든블루 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 164,669,298원 | 105,600,000원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 36,705,867원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 31,579,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,273,354,855원 중 1,146,000,000원이 배당되고 127,354,855원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산김해경전철 부원역 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 현황 아파트(펜트하우스)로 이용 중이며, 제39층 제3903호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 아파트단지 남측으로 광로2류, 동측으로 소로1류, 북측으로 소로2류와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 부원역그린코아더센텀은 390세대, 준공일은 2018.12.28.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계를 현황조사·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 동일면적 시세 확인. 대상 167.6215㎡와 제공된 84㎡대·20㎡대 거래를 직접 비교하지 말고 동일면적 또는 유사 펜트하우스 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 관련 공부·탐문·외부관찰 등을 종합해 평가됐다는 점을 감안해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 127,354,855원이 발생하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 자금계획. 현재 1,160,000,000원, 1회 유찰 시 928,000,000원, 2회 유찰 시 742,400,000원으로 제시된 시나리오별 자금 규모를 구분해 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교자료 보강이 핵심
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.05.31. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 대상은 전용 167.6215㎡ 펜트하우스인데 최근 거래 표본은 84㎡대와 20㎡대여서, 262,916,666원의 평균이나 441.2%라는 비율을 시세판단에 그대로 쓰기 어렵습니다.
또한 감정요항표상 임대관계가 미상이고 내부 직접확인도 곤란했던 만큼, 점유·임차관계 원본 확인과 동일면적 또는 유사 펜트하우스 실거래 확보가 이 사건의 핵심 확인사항입니다. 권리 구조만 보면 단순하지만, 입찰가격 판단은 비교 가능한 시세자료를 확보한 뒤 내려야 합니다.
