창원지방법원 2026타경10060. 창원시 성산구 상남동 성원종합상가 3층 390호에 관한 임의경매입니다. 사건의 용도 표시는 대지이지만, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트나 독립된 나대지의 가격으로 평가해서는 안 됩니다. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 6층 건물의 3층에 위치하며, 소유자는 김손옥입니다.

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2001년 설정된 피조개양식수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 2018년 설정된 패류살포양식수산업협동조합의 후순위 근저당과 2025년 신한카드 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 등기 권리의 소멸과 점유자 인도 문제가 모두 해결됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·가압류는 소멸 예정

말소기준권리는 2001.12.20. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고, 근저당권자는 피조개양식수산업협동조합입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권(24,000,000원), 갑구 11번 신한카드 가압류(5,654,595원), 갑구 12번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

2019년부터 2021년까지 등기됐던 창원세무서장의 압류는 각각 해제·말소 처리됐으며, 마지막 압류도 2025.09.02. 말소됐습니다. 따라서 해당 압류들을 현재 존속 중인 인수 권리로 계산하지 않습니다. 다만 과거 압류 말소 사실만으로 현재의 조세 관련 배당 사항까지 확정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 착각하지 말 것

참고 실거래 자료에는 성원 단지의 최근 12건 평균 324,500,000원과 최저가 대비 평균 비율 21.2%가 나타납니다. 그러나 이 거래들은 본건 3층 근린생활시설과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 동일한 상가 전유부분의 거래가격으로 사용할 수 없으므로, 21.2%라는 비율을 할인율이나 가격 메리트로 해석하지 않습니다.

특히 최신 거래 430,000,000원은 면적 108.5㎡의 아파트 거래이고, 최근 거래에는 49.98㎡부터 167.58㎡까지 서로 다른 면적이 섞여 있습니다. 본건 대상 면적 16.91㎡와도 일치하지 않습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 324,500,000원으로 표시되더라도 비교 대상 자체가 다르다는 문제는 해결되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,800,000원 가정)

배당 추정은 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권과 가압류에 배분하는 방식입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 산정했습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 우선 배당 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 1,638,400원은 추정치입니다. 채권최고액 기준의 예시 배당이며, 실제 피담보채권액과 당해세·우선변제 항목 등에 따라 배당순위 및 금액이 변동될 수 있습니다.

신건 가정에서 집행비용 1,638,400원을 제외한 채권자 배당액은 67,161,600원입니다. 첫 번째 근저당권에는 66,000,000원이 배당되지만 두 번째 근저당권에는 1,161,600원만 배당됩니다. 신한카드는 예상 배당이 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 변화

유찰이 발생하면 매각가격은 55,040,000원, 44,032,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 같은 조건에서 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기 권리 기준 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

그러나 낙찰가가 내려간다는 사실과 시세보다 저렴해진다는 판단은 다릅니다. 본건 상가의 검증된 비교 매매가격이 없으므로 신건은 물론 유찰 시나리오에서도 적정 할인율이나 수익성을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 상남동 웅남초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 2층·지상 6층 건물이며, 본건은 3층 390호입니다. 외벽은 석재붙임·복합판넬, 바닥은 타일 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생설비, 승강기설비, 주차설비 등 근린상가 운영에 필요한 제반 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대지권의 목적이 되는 토지는 북동측 대로, 남측 소로, 북서측과 남서측 중로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 개별 점포의 영업 가능 업종은 관련 제한과 건축물 용도를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,769,000원/㎡입니다. 해당 토지의 전체 면적이나 공시지가를 본건 개별 호실의 대지권 면적·가치로 직접 적용해서는 안 됩니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 이용상태와 매각목적물의 범위는 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설이므로 아파트 거래 빈도로 매각 가능성을 판단할 수 없습니다. 해당 층·호실의 영업 접근성, 점포 수요, 임대차 현황과 공실 여부를 확인해야 실제 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 범위 확인. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부·건축물대장·매각물건명세서를 대조해 전유부분과 대지권의 정확한 범위를 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 임차인 또는 점유자의 존재, 사업자등록·점유 개시, 보증금 및 대항력 여부를 관련 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 근저당 채권액 확인. 근저당 채권최고액은 66,000,000원과 24,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액 77,132,871원과 실제 피담보채권액·배당 관계를 구분해 확인하세요.
• 배당 추정 검증. 예상 채권 미배당액 28,492,995원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 우선변제·조세 관련 항목과 확정 채권액을 재확인하세요.
• 상가 비교시세 확보. 아파트 실거래 평균 324,500,000원은 본건 가격 산정에서 제외해야 합니다. 같은 상가의 유사 호실 거래와 현재 매물·임대료 등을 확인하세요.
• 공실·수익성 검토. 임대료, 임대보증금, 공실 기간, 관리비 및 유지비용을 확인하기 전에는 예상 임대수익률을 산정하지 마세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능성, 명도 비용 및 미납 공용관리비 여부를 관리주체와 관련 서류로 확인하세요.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 시 55,040,000원, 2회 유찰 시 44,032,000원입니다. 최저가 인하만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 상가 적정가격과 대조하세요.
• 매각기일 재확인. 매각기일은 2026.09.30.입니다. 기일 변경·취하·정지 여부와 최종 매각조건을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 상가 가격 메리트”

창원 성원종합상가 390호는 말소기준 근저당과 후순위 권리가 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 가정에서 채권자 미배당액이 28,492,995원 발생하지만 그 금액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 임대관계가 미상이므로 점유와 임대차에 관한 확인은 남아 있습니다. 더욱 중요한 가격 문제에서도 제시된 최근 12건 평균 324,500,000원은 본건 근린생활시설이 아닌 아파트 거래 평균이어서 활용할 수 없습니다. 최저가가 이 평균의 21.2%라는 이유로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

같은 단지의 평균 유찰 횟수는 3.1회이지만, 본건 상가의 향후 유찰 여부나 적정 낙찰가격을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 등기상 권리는 소멸 예정이나, 실제 점유 위험과 상가 가격의 적정성은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 취득 판단의 핵심은 근저당 미배당액보다 실제 매각범위·임대차·비교시세·상가 환금성을 정확히 확인하는 데 있습니다.