창원지방법원 2026타경10079. 김해시 생림면 봉림리 369의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지, 이용상황이 공업용이고 면적은 3,235㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사케이에스중장비이며, 2021.04.19. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당 1,520,200,000원이 이번 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후 부산은행 추가 근저당들과 가압류, 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 반면 물건의 물리적 범위는 단순하지 않습니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 일부가 포함되고 일부는 소재불명으로 제외되며, 제시외 건물·관정 중 포함 대상과 별도로 제외되는 기계기구·천막지붕 건물·컨테이너가 구분되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10079 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 봉림리 369 · 경상남도 김해시 생림면 장재로520번길 55 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 3,235㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사케이에스중장비 |
| 감정가 / 최저가 | 2,595,968,950원 / 2,595,968,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 1,956,748,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
핵심은 2021.04.19. 을구 15번 부산은행 근저당입니다. 이후 설정된 을구 16·17·18·19번 근저당과 갑구 13·15·17번 가압류, 갑구 18번 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리되어 있습니다. 을구 15·16번 근저당은 유에스아이제삼차유동화전문유한회사로 이전됐고, 각각 신용보증기금에 128,158,356원, 222,481,256원의 일부대위변제가 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철웅 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 김태형 | 2024.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 점유자로 확인된 사람은 김철웅·김태형 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2023.08.24., 2024.11.18.로 모두 2021.04.19. 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 매각 범위 — 포함과 제외를 잘못 보면 가격 계산이 흔들린다
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 매각 범위에 포함됩니다.
- 소재불명 기계기구 제외. 감정평가서상 기계기구 4~10, 13~26은 소재불명으로 매각대상에서 제외됩니다.
- 제시외 포함. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㄱ~ㅁ 및 제시외 관정은 포함됩니다.
- 제시외 제외. 감정평가서상 a~d 기계기구, 파이프조 천막지붕 단층 85.8㎡, 컨테이너 4동은 매각대상에서 제외됩니다.
- 토지 현황. 목록1 토지 일부는 현황이 도로·하천입니다.
- 건물 현황 차이. 목록2 건물 중 씨동은 공부상 2층이나 2층이 멸실돼 현황은 1층입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,595,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 28,359,680원 |
| 1. 을구 15 근저당 · 부산은행 | 1,520,200,000원 | 1,520,200,000원 |
| 2. 을구 16 근저당 · 부산은행 | 524,700,000원 | 524,700,000원 |
| 3. 을구 17 근저당 · 부산은행 | 32,780,000원 | 32,780,000원 |
| 4. 을구 18 근저당 · 부산은행 | 36,300,000원 | 36,300,000원 |
| 5. 을구 19 근저당 · 부산은행 | 미화 330,000달러 | 0원 |
| 6. 갑구 13 가압류 · 신용보증기금 | 891,000,000원 | 453,628,320원 |
| 7. 갑구 15 가압류 · 중소기업은행 | 36,643,160원 | 0원 |
| 8. 갑구 17 가압류 · 엠지캐피탈 | 61,352,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 3,102,975,729원 중 2,567,608,320원이 배당되고 535,367,409원이 미배당으로 남는 계산입니다. 을구 19번 근저당은 채권최고액이 미화 330,000달러로 기재돼 원화 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용 규제 메모
- 토지. 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 면적 3,235㎡, 평지·부정형입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함·저촉되는 내용이 함께 확인됩니다.
- 접면. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 292,300원/㎡입니다.
- 규제. 준보전산지 접함, 소하천구역 저촉, 배출시설설치제한지역 포함, 가축사육제한구역 저촉 내용이 있습니다.
- 현황 차이. 토지 일부가 현황상 도로·하천이고, 씨동은 공부상 2층이지만 2층 멸실로 현황 1층입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 2021.04.19. 말소기준 근저당과 이후 권리, 2026.06.04. 재산보전처분의 현재 효력을 대조하세요.
- 점유자 확인. 김철웅·김태형의 보증금, 계약관계, 실제 점유 부분과 배당요구 여부를 현황·명세서 원본에서 확인하세요.
- 매각 포함 설비 확인. 감정평가서상 포함되는 기계기구와 제시외 건물 ㄱ~ㅁ, 관정이 실제 현존하는지 확인하세요.
- 매각 제외 물건 확인. 소재불명 기계기구 4~10·13~26, 제시외 기계기구 a~d, 85.8㎡ 천막지붕 건물, 컨테이너 4동은 입찰가에서 분리해 보세요.
- 건물·토지 현황 확인. 씨동 2층 멸실과 토지 일부 도로·하천 현황을 공부·현장과 맞추세요.
- 외화 근저당 확인. 을구 19번 채권최고액은 미화 330,000달러로 기재돼 있어 원화 배당표에는 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가·최저가만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 매각 대상의 실체
이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2021.04.19. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 입찰 판단의 중심은 권리보다 공장 일괄매각의 실체 확인에 있습니다. 매각에 포함되는 기계기구·제시외 건물·관정과 제외되는 소재불명 기계기구·제시외 설비·천막지붕 건물· 컨테이너를 정확히 구분해야 하고, 토지 일부의 도로·하천 현황 및 씨동의 2층 멸실도 가격에 직접 연결됩니다. 여기에 2026.06.04. 재산보전처분까지 존재합니다. 권리 인수는 0원이지만, 현장·매각범위·절차 확인은 결코 생략할 수 없는 물건입니다.
