창원지방법원 2026타경10097. 어반브릭스 스튜디오스트리트몰동 5층 5009호로, 감정평가 이용상태는 판매시설(상점(학원), 상호: 알샘학원)입니다. 소유자는 우람종합건설주식회사이고, 2021.08.20 거래가액 813,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사경남은행의 채권최고액 1,870,000,000원 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤로 여러 건의 가압류·압류가 이어졌고 2026.01.23에는 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 등기부상 말소기준 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 권리 등기만 보면 끝나는 아파트형 사건이 아닙니다. 실제 이용자가 알샘 주식회사로 조사되어 있고 임대관계는 미상으로 적혀 있어, 점유자의 보증금과 대항력 여부를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10097 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 중동 784-1 어반브릭스 스튜디오스트리트몰동 5층 5009호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점(학원), 상호: 알샘학원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 5층 5009호 |
| 소유자 | 우람종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 648,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,411,708,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.20 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,870,000,000원이고 채무자는 우람종합건설주식회사입니다. 이후 백승필·신용보증기금·주식회사 신한은행·김형석·하동군수산업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단·고성군(경상남도·창원시·국·김해시 등의 압류, 2026.01.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 알샘 주식회사 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 알샘 주식회사가 확인됩니다. 그러나 전입신고일이 알려지지 않았고 보증금도 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원은 현재 배당 계산상 수치로 보되, 실제 임대차계약서·사업자등록·점유개시 시점·보증금·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 648,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,880,000원 |
| 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,870,000,000원 | 639,120,000원 |
| 가압류 · 백승필 | 36,931,332원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 1,480,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 신한은행 | 253,069,856원 | 0원 |
| 가압류 · 김형석 | 49,871,043원 | 0원 |
| 가압류 · 하동군수산업협동조합 | 389,233,478원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 총 채권액 4,579,105,709원 중 639,120,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 3,939,985,709원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있습니다.
④ 신건·유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 648,000,000원 | 639,120,000원 | 3,939,985,709원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 518,400,000원 | 510,816,000원 | 4,068,289,709원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 414,720,000원 | 408,172,800원 | 4,170,932,909원 |
실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 결론내리기보다 해당 상가의 임대수익·공실·동일 몰 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 미납관리비 — 확인된 금액 9,838,880원
상가·집합건물은 미납관리비 중 공용부분과 관련한 승계 문제가 실무상 중요할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에서 현재 체납액과 구성내역을 확인하는 것이 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매시설(상점(학원), 상호: 알샘학원)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 의창파출소 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·공동주택·상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서·남동·북동 측으로 왕복 4~5차선, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역·국가산업단지에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 상업용 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,434,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 알샘 주식회사 임대차 원본 확인. 전입신고일·보증금·배당요구 여부가 미상이라 대항력은 가능·미상입니다.
- 관리비 확인. 2026.02.12 기준 미납관리비 9,838,880원의 현재 잔액과 공용부분 내역을 관리사무소에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 근저당 공동담보 확인. 주식회사경남은행 근저당에는 공동담보 관련 기재가 있으므로 배당과 채권잔액을 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 648,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 현장 이용상태 확인. 학원으로 이용 중인 상가인 만큼 실제 영업·점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 등기보다 점유관계 확인이 먼저
말소기준권리는 2021.08.20 주식회사경남은행 근저당으로 분명하고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현재 알샘 주식회사가 점유·사용 중이고, 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 여기에 2026.02.12 기준 미납관리비 9,838,880원과 여러 세금 압류까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기부만으로는 단순하지만 현장·점유조사가 반드시 필요한 근린시설입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 648,000,000원의 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
