창원지방법원 2026타경10106. 명서상가 1층 110호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 상가입니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매입니다. 2025년 상속에 따라 18명의 공유자가 지분을 나눠 보유하게 됐고, 공유자 손병근이 2026년 2월 3일 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받은 구조입니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않지만, 권리가 단순하다고 해서 인수 부담까지 없는 사건은 아닙니다.

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 김영미(충무횟집)는 전체를 점유하고 있으며, 2013년 4월 2일 전입신고, 보증금 3,000,000원, 월세 200,000원입니다. 전입신고일이 경매개시결정일인 2026년 2월 3일보다 앞서고 대항력이 인정돼, 우선변제권이 없는 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 없지만 임차보증금은 남는다

등기부에는 근저당권이나 압류가 없고, 2026년 2월 3일의 경매개시결정이 경매절차의 기준점입니다. 다만 임차인의 전입신고는 이보다 훨씬 앞선 2013년 4월 2일입니다. 배당표에서도 김영미의 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 3,000,000원으로 반영돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 말소 여부가 아니라 선순위 점유 임차관계의 승계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 113,000,000원이나 최저매각가 113,000,000원만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 실제 매수부담은 임차보증금 인수를 포함한 116,000,000원이므로, 현장 임대수익·인근 상가 거래가격·공실 및 점포 통합 이용 상태를 별도로 대조해야 합니다.

유찰 시 매각가격은 1회 90,400,000원, 2회 72,320,000원으로 내려가지만, 임차보증금 인수액 3,000,000원은 그대로 남습니다. 이에 따라 실질취득액은 각각 93,400,000원, 75,320,000원이 됩니다. 유찰 자체는 경매대금만 낮출 뿐, 임차인 승계 부담을 없애지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)

김영미의 보증금 3,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 집행비용 2,382,000원을 제외한 110,618,000원은 소유자 교부로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 명서동 명서전통시장 남측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·아파트·업무시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재해 대중교통 여건은 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 110호와 111호 및 인근 호실이 별도 경계벽 없이 하나의 점포로 사용되고 있습니다.
• 건물. 철골조·철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 2층·지상 6층 건물이며 사용승인일은 1994.10.14입니다.
• 설비. 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,443,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 회차는 113,000,000원이 아니라 임차보증금 3,000,000원을 더한 116,000,000원을 기준으로 판단하세요.
• 임차인 승계 확인. 김영미(충무횟집)의 대항력·점유현황과 보증금 3,000,000원의 실제 반환관계를 매각물건명세서 원본 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 경계벽·호실 구분. 110호, 111호 및 인근 호실이 하나의 점포로 이용 중이므로 낙찰 후 110호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 경계 복구와 출입 동선에 문제가 없는지 확인하세요.
• 공유물분할 경매 성격. 채무불이행에 따른 일반 담보권 실행이 아니라 다수 공유자의 공유관계를 해소하기 위한 매각이라는 점을 이해하고 점유·인도 협의 상대를 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 1층 상가의 최근 거래가·임대료·공실률을 별도로 조사해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “깨끗한 등기와 무인수는 같은 말이 아니다”

이 사건은 근저당권과 압류가 없어 등기부만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 매수인이 떠안는 권리는 분명합니다. 2013년부터 점유해 온 김영미(충무횟집)의 대항력 있는 보증금 3,000,000원이 배당되지 않고 승계됩니다. 현재 회차의 실질취득가는 따라서 116,000,000원입니다.

여기에 110호가 111호 및 인근 호실과 경계벽 없이 하나의 점포로 이용되고 있다는 현황도 중요합니다. 비교 실거래 자료가 없어 116,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 인수, 통합 점포의 실제 경계·명도, 그리고 별도로 확인해야 할 현장 시세입니다.