창원지방법원 2026타경10124. 김해시 어방동 더블리안주상복합아파트3차 9층 902호입니다. 현재 소유자는 안형열이고, 2021.05.21 소유권을 이전받았으며 거래가액은 295,000,000원이었습니다. 같은 날 주식회사우리은행의 채권최고액 223,300,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 임차인 김우진이 확인됩니다. 전입일은 2021.11.29로 말소기준권리 2021.05.21보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 배당요구도 2026.03.16 접수됐습니다. 따라서 제공된 배당분석상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 기타 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가 271,000,000원이 최근 12개월 평균 128,000,000원의 두 배를 크게 넘습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 467 더블리안주상복합아파트3차 9층 902호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 층 | 10층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 안형열 · 2021.05.21 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 223,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 실거래 비교 기준 | 67.2782㎡ · 최근 12개월 3건 평균 128,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 없다
핵심은 2021.05.21 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 국민건강보험공단 압류와 2026.01.28 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022년과 2024년에 각각 경매개시결정이 있었지만 두 건 모두 이후 취하되어 해당 경매개시결정 등기는 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김우진 | 902호 | 2021.11.29 | 6,000 | 2026.03.16 | 없음 | 미확인 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 211.7%
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 실거래 평균은 128,000,000원, 최신 거래도 2025.10 · 128,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 271,000,000원으로 최근 12개월 평균의 211.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 67.53㎡ | 10 | 128,000,000원 |
| 2025.07 | 67.28㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2025.07 | 67.28㎡ | 7 | 128,000,000원 |
| 2024.04 | 67.92㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2022.09 | 67.92㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 61.05㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 128,000,000원 |
전체 6건 평균은 168,666,666원이지만 과거 260,000,000원·215,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래는 128,000,000원으로 낮아졌고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -38.9%입니다. 따라서 전체 평균을 근거로 가격을 후하게 볼 수 없으며, 최근 시세 128,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 데이터와 일치합니다.
③ 회차별 가격 — 2회 유찰까지도 최근 평균 위
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 271,000,000원 | 223,300,000원 | 0원 | 43,106,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 10,335,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 53,088,160원 | 0원 | 0원 |
유찰로 선순위 채권의 미배당액이 늘어나더라도, 제공된 분석에서는 낙찰자 인수액이 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 유찰에 따라 커지는 미배당 채권이 그대로 낙찰자 부담으로 전환되는 구조가 아닙니다. 이 사건의 회차 판단은 권리보다 실거래 가격과의 거리가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 223,300,000원 | 223,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,106,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 다만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신어시민체육관 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 902호로, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 922,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 더블리안주상복합3차는 총 15세대, 2018.01.15 준공이며 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 128,000,000원이고 최근 가격 추세는 -38.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 168,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 128,000,000원을 우선 비교 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -38.9%이므로 과거 고가 거래를 현재 시세처럼 적용하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.
- 유찰만으로 안전하지 않음. 1회 유찰 216,800,000원, 2회 유찰 173,440,000원도 최근 평균 128,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 확인. 김우진은 비대항 임차인으로 분석돼 인수 0원이지만, 배당요구·점유 현황과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 소규모 단지 거래 확인. 총 15세대이고 최근 실거래 표본이 제한적이므로 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 안전”은 별개
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021.05.21 주식회사우리은행 근저당권이고, 임차인 김우진은 그 뒤인 2021.11.29 전입해 대항력이 없습니다. 낙찰자 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 실질취득액은 271,000,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 128,000,000원의 211.7%입니다. 최근 추세 역시 -38.9%이고, 2회 유찰 가격 173,440,000원도 최근 평균보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격 검증이 훨씬 중요한 사건이며, 제공된 회차 범위 안에서는 최근 실거래 대비 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
