창원지방법원 2026타경10140. 김해시 진례면 산본리 1195-2, AM하이테크일반산업단지 내 공장·사무실과 토지를 함께 매각하는 물건입니다. 토지는 공장용지 2,249.1㎡이고, 건물은 사용승인일 2022.10.12의 지상 2층 건물로 현황상 1층 공장 및 사무실, 2층 사무실로 이용 중입니다. 감정가 3,823,848,120원에 대해 현재 최저매각가는 3,823,847,000원으로 신건입니다.
권리 흐름만 보면 기준점은 명확합니다. 2022.10.28 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 2,930,000,000원이 말소기준권리이고, 2022.10.31 중소벤처기업진흥공단 근저당권 480,000,000원, 2025년의 가압류 2건, 2026.02.03 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10140 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1195-2 · 경상남도 김해시 진례면 하이테크로 101 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 공장 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 2,249.1㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 지상 2층 · 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2022.10.12 |
| 소유자 | 주식회사에스에이치하이테크 |
| 감정가 / 최저가 | 3,823,848,120원 / 3,823,847,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,804,332,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.28 중소기업은행 근저당권입니다. 중소벤처기업진흥공단의 후순위 근저당, 주식회사원일특강과 기술보증기금의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 중소기업은행 근저당에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-1127호가 기재돼 있고, 2023.06.07에는 공동담보로 이 사건 토지가 추가돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 3,823,848,120원과 거의 같은 현재 최저가 3,823,847,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 공장·사무실과 토지가 결합된 산업용 부동산은 건물 상태, 기계·기구 구성, 산업단지 입지와 규제, 실제 사용관계가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,823,847,000원 | 3,783,208,530원 | 113,493,226원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,059,077,600원 | 3,026,086,824원 | 870,614,932원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,447,262,080원 | 2,420,389,459원 | 1,476,312,297원 |
현재 회차에서는 신청채권자 중소기업은행의 신청 청구액 2,804,332,375원보다 배당 시뮬레이션의 근저당 배당 기준액 2,930,000,000원이 크게 잡혀 있습니다. 이는 제공된 예상배당표가 채권최고액 기준으로 계산된 결과입니다. 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 중소기업은행까지도 전액 배당되지 않는 것으로 나타납니다. 이 변화는 매수인 인수액 증가가 아니라 채권자의 미배당 확대로 반영돼 있으며, 각 회차의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,823,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,638,470원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,930,000,000원 | 2,930,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사원일특강 | 11,701,756원 | 11,701,756원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 475,000,000원 | 361,506,774원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 3,896,701,756원 중 채권자 예상배당은 3,783,208,530원이며 미배당은 113,493,226원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 공장·토지 현황과 규제 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 김해시 진례면 산본리 AM하이테크일반산업단지 내에 있으며, 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현황상 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 등기사항증명서상 용도는 1~2층 공장 1,494.29㎡이나 현황은 1층 일부 공장 1,276.01㎡, 1층 일부 및 2층 사무실 218.28㎡입니다.
- 구조. 공부상 철근콘크리트구조이나 현황은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조이며, 지붕도 공부상 기타지붕(판넬)에서 현황상 기타지붕(판넬) 및 슬래브지붕으로 확인돼 있습니다.
- 설비. 사무실 부분에 천정형 냉난방설비가 있고 위생설비, 기본 급·배수설비, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업시설구역에 포함되고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 규제가 있으며 소로3류에 접합니다.
- 철도보호지구. 토지 일부 약 96㎡가 철도보호지구에 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 329,500원/㎡이며 지목은 공장용지입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 매각 범위·입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 9점이 포함됩니다. 실제 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 제외. 제시외 건물과 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 본체와 제시외 시설의 경계를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사용 주체, 인도 가능성은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 3,823,847,000원을 시세 할인 가격으로 전제하지 말고, 공장·토지와 포함 기계·기구를 별도로 검토해 감정가의 적정성을 확인해야 합니다.
- 철도보호지구. 토지 일부 약 96㎡의 철도보호지구 저촉이 향후 이용·증축·시설계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도·현황 차이. 건물 구조·지붕·실제 이용 상태가 공부 기재와 일부 다르게 설명돼 있으므로 현황과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당표 해석. 예상배당은 근저당 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 구성과 가격 검증’이 더 중요하다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.10.28 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 사실이 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재는 신건이고 최저가 3,823,847,000원이 감정가 3,823,848,120원과 사실상 같은 수준인데, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다.
여기에 공장·사무실과 토지의 일괄매각, 기계·기구 9점 포함, 제시외 건물·기계기구 제외, 임대관계 미상, 건물 현황과 공부 기재의 차이, 토지 일부 약 96㎡의 철도보호지구 저촉까지 함께 검토해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기 권리의 인수 위험보다 실제 점유·매각 범위·시설 상태와 감정가 적정성을 확인하는 작업이 핵심인 산업용 경매입니다.
