광주지방법원 2025타경301. 광주 동구 불로동 엘크루에스아이타워 3층 303호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사한솔디앤씨이고, 등기상 거래가액은 1,105,460,000원입니다. 말소기준권리는 2023.05.31. 설정된 농협은행 근저당 840,000,000원이며, 그 뒤 설정된 한국자산신탁 근저당 129,667,200원과 2025.01.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 점유·전입 조사에는 주승일을 포함한 5건이 나타나지만 모두 2023.05.31. 말소기준보다 늦은 2023년 10~11월에 신고돼 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 각 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 문화전당로35번길 24, 3층303호 (불로동, 엘크루에스아이타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한솔디앤씨 · 등기상 거래가액 1,105,460,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 933,000,000원 / 267,511,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 690,117,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사한솔디앤씨입니다. 핵심은 2023.05.31. 농협은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 뒤에 설정된 한국자산신탁 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 농협은행의 채권최고액은 840,000,000원이고, 이번 경매의 청구액은 690,117,282원입니다.
② 점유·임차 조사 — 5건 모두 말소기준일 뒤
| 점유·임차 조사 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주승일 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더퍼스트밸류, 주승일 | 2023.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엘크루에스아이주택. 김원 | 2023.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미래나눔부동산중개법인, 주승일 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스아이타워, 주승일 | 2023.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
5건 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.05.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 자료 기준으로 매수인이 보증금을 승계할 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 5회 유찰 자체를 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 933,000,000원, 현재 최저매각가는 267,511,000원으로 감정가의 약 28.67%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 같은 직접적인 시세 비교 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유만으로 현재 시장가격보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,545,154원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 840,000,000원 | 262,965,846원 |
| 2. 근저당 · 한국자산신탁주식회사 | 129,667,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 969,667,200원 중 262,965,846원이 배당되고, 미배당액은 706,701,354원입니다. 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 불로동 ‘광주 웨딩의 거리’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가와 주택 등이 소재하는 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 문화전당역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트조 지하4층~지상20층 건물의 제3층 제303호입니다.
- 도로. 건물 남동측 약 8m, 북동측 약 4m, 남서측 약 2m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 공시지가는 2,702,000원/㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역· 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 주차, 소방설비가 설치돼 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 조사상 5건의 전입·점유 기록이 있으므로 실제 사용주체와 인도 가능 시점, 계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유자들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당순위와 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 267,511,000원이 감정가 대비 낮다는 사실과 현재 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 유사 근린시설의 최근 거래와 임대수익을 반드시 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 가격, 상권, 공실, 점유, 내부 상태 중 어디에 있는지 현장조사로 분리해 확인해야 합니다.
- 상업용 환금성. 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 비교가 쉽지 않으므로 임대료·공실률·상권 수요가 매각 후 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 가격에서 찾아야 한다
이 사건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2023.05.31. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유·전입 조사 5건도 모두 말소기준 뒤에 있어 현재 자료 기준 매수인 승계액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 933,000,000원에서 5회 유찰돼 267,511,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 “감정가보다 71% 이상 낮으니 싸다”라고 결론내릴 수는 없습니다. 근린생활시설이라는 용도와 반복 유찰 이력, 다수 점유·전입 조사 기록까지 감안하면 현재 회차의 핵심은 권리 인수보다 현장 임대수익·실제 점유·상권 수요와 현재 가격의 적정성 검증입니다.
