광주지방법원 2025타경6170. 문화전당역오펠리움 13층 1311호입니다. 사건상 용도 표시는 아파트지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사세호산업개발이고, 2025.04.22. 광주광역시 압류가 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2022.06.13. 전입·확정일자를 갖춘 고경희의 임차권이 존재하고, 보증금은 100,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 “현재 인수 0원”이라는 숫자만 보면 안 된다는 점입니다. 현재 최저매각가 107,000,000원에서는 집행비용 2,298,000원을 제외하고도 임차보증금 100,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인에게 남는 임차보증금은 없습니다. 하지만 유찰로 매각대금이 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 최저가 하락분을 그대로 가격 할인으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금동 19-3 문화전당역오펠리움 13층 1311호 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 철근콘크리트구조 19층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사세호산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 112,125,633원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.04.22. 광주광역시 압류입니다. 반면 고경희는 2022.06.13. 임대차계약·전입·확정일자를 갖추고 2022.06.27. 점유를 개시했으며, 2024.07.15. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인이므로 보증금은 100,000,000원 한 건으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.13 / 2022.06.13 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 유찰 시 실질취득 — 최저가 하락이 그대로 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 107,000,000원 | 0원 | 현재는 107,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 85,600,000원 | 16,340,800원 | 낙찰가가 낮아져도 인수가 늘어 약 100,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 68,480,000원 | 33,152,640원 | 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 약 100,000,000원 수준 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동합니다. 이 사건도 1회·2회 유찰 시 그 구조가 그대로 나타납니다. 따라서 85,600,000원이나 68,480,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 임차보증금 100,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 고경희 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 112,125,633원 | 4,702,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사는 4,702,000원을 배당받고 신청채권 중 107,423,633원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 동구 금동 소재 문화전당역 남서측 인근. 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 아파트지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 13층 1311호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 토지현황. 토지면적 1,608.2㎡, 공시지가 1,313,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 유찰 회차를 분리. 신건 107,000,000원에서는 인수액 0원이지만, 유찰 시 같은 권리구조라도 인수액이 발생합니다.
- 선순위 임차보증금 확인. 고경희의 보증금 100,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 최저가 착시 금지. 1회 유찰 85,600,000원, 2회 유찰 68,480,000원만 보고 할인폭을 계산하지 말고 각각의 인수액 16,340,800원·33,152,640원을 함께 봐야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 아파트, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 입찰 전 실제 현황과 공부를 직접 대조하세요.
- 신탁 이력 확인. 2022.03.02. 주식회사무궁화신탁, 2022.05.10. 아시아신탁주식회사 신탁 이력이 있고 이후 주식회사세호산업개발로 귀속된 흐름을 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 보면 반쪽짜리 분석
현재 회차만 보면 매각가 107,000,000원에서 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 임차권은 2025.04.22. 말소기준보다 앞서고 대항력이 있습니다. 그래서 유찰 후에는 미배당 보증금이 곧바로 매수인 부담으로 전환됩니다. 1회 유찰 시 16,340,800원, 2회 유찰 시 33,152,640원이 인수액으로 잡히는 이유입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금’입니다. 명목 최저가는 107,000,000원에서 85,600,000원, 68,480,000원으로 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 낙찰가를 넘어서는 순간 인수가 늘어 실질취득 부담은 약 100,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기보다 각 회차별 인수액을 합쳐서 판단하는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
