광주지방법원 2025타경32829. 송정크레지움센트럴 10층1002호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2018.05.29 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 이윤미의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차보증금은 178,000,000원으로 적지 않지만, 임차인의 전입일은 2020.12.29로 2018.05.29 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 배당요구도 접수되어 있으며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 보증금 액수 자체만 보고 낙찰자가 178,000,000원을 떠안는 사건으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 12층 건 내 10층1002호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,762,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤미 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 178,000,000원 | 2020.12.29 | 2020.12.29 | 대항력 없음 매각 소멸 |
임대차계약은 2020.11.17 1차, 2022.06.18 2차로 기록되어 있고, 보증금은 2022.06.18에 8,000,000원 증액되어 총 178,000,000원입니다. 주민등록과 점유개시는 2020.12.29, 최초 확정일자도 2020.12.29이며, 증액된 8,000,000원에 대한 확정일자는 2024.03.12입니다. 임차권등기는 2024.06.17 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 89.6% 숫자만으로 ‘싸다’고 단정하기 어렵다
확인되는 실거래는 송정크레지움센트럴 2023.11 거래 1건으로, 전용 84.58㎡·2층·거래가 230,000,000원입니다. 최저가 206,000,000원은 이 금액의 89.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
다만 비교 기준 면적은 73.9539㎡인데 실거래 면적은 84.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 206,000,000원이 230,000,000원보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 동일 조건의 최근 시세보다 확실히 저렴하다는 결론으로 확대하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 202,316,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,762,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
206,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,684,000원을 제외한 202,316,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 4,065,446,850원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 4,065,446,850원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 4,106,070,050원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 4,138,568,610원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교·아파트단지·단독주택·점포·상가 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 10층1002호이며 사용승인일은 2018.05.21입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 8미터 아스팔트 포장도로에 주진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대·절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공시지가. 886,900원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 구조 확인. 이윤미의 전입일 2020.12.29가 말소기준 2018.05.29보다 뒤라는 점과 배당요구 사실을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 매각 이후 처리 상태를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세 표본 확대. 확인 실거래가 2023.11 단 1건이고 면적도 84.58㎡로 비교 기준 73.9539㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층 거래를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행과 신청채권자의 미배당 규모가 크더라도 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 말소기준권리 이후로 매각 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 178,000,000원”보다 선후관계가 중요하다
이 사건은 큰 임차보증금 숫자가 눈에 먼저 들어오지만, 권리분석의 결론은 그 금액이 아니라 말소기준권리와 전입일의 선후관계에서 결정됩니다. 우리은행 근저당은 2018.05.29, 임차인의 전입은 2020.12.29로 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 최저가 206,000,000원은 확인된 실거래 230,000,000원보다 낮지만, 실거래가 2023.11 한 건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 권리 구조는 비교적 명확하지만 가격 판단은 추가 시세 확인이 필요한 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
