전주지방법원 2024타경26641. 군산 나운동 군산나운주공5단지아파트 504동 6층 605호, 전용 58.14㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박주봉이고, 2016.03.25 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 등기상 말소기준은 2024.10.14 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.09.22 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리라서, 확약이 없다면 이 사건의 핵심 위험이 됩니다.
다만 이 사건은 그 선순위 임차권에 중요한 반전이 있습니다. 임차인 이승헌의 보증금은 65,000,000원이고 전입·확정일자는 모두 2017.04.28입니다. 현재 최저가 47,320,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,251,760원을 제외한 46,068,240원만 임차인에게 배당되어 18,931,760원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사의 확약서가 대항력·잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의까지 명시해 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경26641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 백토로 117-0, 504동 6층 605호 (나운동,군산나운주공5단지아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.14㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 6층 |
| 소유자 | 박주봉 (2016.03.25 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 67,600,000원 / 47,320,000원 (감정가 70% · 11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 59,643,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
과거 설정됐던 근저당·전세권과 2015년 임의경매 관련 등기는 이미 말소됐고, 2016년 박주봉의 소유권 취득 이후 설정됐던 삼성화재 근저당도 2017.05.08 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023.09.22 이승헌 주택임차권과 2024.10.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 사이의 선후관계입니다. 임차권이 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 본건은 확약서로 해당 위험이 실질적으로 해소된 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승헌 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2017.04.28 / 2017.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
확약을 적용하지 않는 배당 계산상 미배당 보증금은 18,931,760원입니다. 해당 금액은 권리구조를 설명하기 위한 룰상 금액이며, 제출된 확약에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래권보다 낮다
같은 단지 ‘주공5차’ 동일 면적 58.14㎡의 최근 거래 12건은 2026년 6~7월에 44,000,000원~71,500,000원에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 56,041,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 57,500,000원입니다. 확약 적용 후 실질취득액은 최저가와 같은 47,320,000원이므로 최근 12개월 평균의 84.4%이고, 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.14㎡ | 12 | 57,500,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 2 | 44,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 7 | 71,500,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 9 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 10 | 51,500,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.14㎡ | 12건 | 56,041,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 47,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,251,760원 |
| 1. 임차인 이승헌 보증금 | 65,000,000원 | 46,068,240원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 59,643,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체만 보면 임차인 보증금 부족분은 18,931,760원입니다. 그러나 제출된 확약으로 이승헌 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 59,643,000원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 6층입니다.
- 입지. 군산시 나운동 진포초등학교 북동측 인근으로, 주변은 중소규모 아파트단지가 주를 이루고 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 단지. 주공5차는 1,541세대이며 준공일은 1995.07.22입니다. 동일면적 58.14㎡의 2026년 6~7월 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며 대로2류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 555,900원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 직접 의존합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기가 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제가 아닌 점유·내부상태·관리상태 등 현장 요인이 있었는지 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 56,041,666원, 최신 거래는 57,500,000원이며 현재 최저가는 47,320,000원입니다. 실제 호수의 층·상태 차이를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가격 가정에서는 임차인에게 46,068,240원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사에는 0원이 배당되는 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 유효성이 승부처”
표면만 보면 보증금 65,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 가격에서 18,931,760원이 미배당되는 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 확약 때문에 결론이 달라집니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고 실질취득액은 47,320,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 56,041,666원의 84.4%로 할인 구간입니다. 다만 11회 유찰됐다는 사실은 가격 할인만으로 설명을 끝내기 어렵게 만듭니다. 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도 아니고, “최저가가 낮으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 권리는 확약서의 유효성과 이행을 확인하고, 가격은 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 판단하는 사건입니다.
