* 보증금 142,500,000원은 등기된 명목 금액입니다. 매각물건명세서에 기재된 확약에 따라 해당 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건을 반영했습니다. 별도의 체납 관리비·조세 및 확약 이행 여부는 확인이 필요합니다.

광주지방법원 2025타경33709. 광주광역시 서구 치평동 호반아파트 103동 601호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 신현각이며, 2007년 9월 7일 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 감정가는 205,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다.

이 사건의 권리분석은 단순히 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 설명만으로 끝나지 않습니다. 말소기준권리는 2022년 5월 11일 설정된 주식회사제이엠개발산업의 근저당권이지만, 주택임차권의 전입일과 최초 확정일자는 각각 2019년 10월 29일과 2019년 9월 19일입니다. 임차권등기 자체는 후순위여도, 선행하는 임대차의 대항력과 우선변제권을 별도로 검토해야 하는 구조입니다.

다행히 임차권자와 승계인이 미배당 보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 보증금 인수위험을 해소하는 핵심 근거입니다. 반면 매각가가 최근 실거래 평균보다 높고, 압류 및 공매 절차의 확인 사항도 남아 있다는 점은 별도의 판단 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약서가 핵심

등기상 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권, 농업협동조합중앙회 근저당권, 수산업협동조합중앙회 근저당권, 과거 전세권 및 박현진 근저당권 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 을구 16번 주식회사제이엠개발산업 근저당권입니다.

이후 국세·지방세 압류 4건, 김문기와 송정새마을금고의 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 등기 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 구별해야 하므로, 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소

실제 입주자로 확인되는 사람은 홍태권 1명입니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이며, 서울보증보험은 해당 주택임차권의 승계인입니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험을 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하거나 보증금을 각각 합산하지 않습니다.

임차권의 보증금은 142,500,000원입니다. 전입과 확정일자가 말소기준 근저당보다 앞서므로, 확약이 없고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 잔여 보증금의 매수인 인수 가능성을 검토해야 하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 임차권자와 승계인 모두가 확약서를 제출했다는 점에서 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 배당 부족액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 내용이 명시되어 있으므로, 실제 취득비용에 보증금 142,500,000원을 별도로 더하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 107.3%

호반아파트는 356세대 규모이며 1998년 1월 8일 준공됐습니다. 비교 대상은 전용 59.91㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 191,083,333원, 최신 거래가는 165,000,000원입니다.

실거래 범위는 165,000,000원~210,000,000원입니다. 최저매각가 205,000,000원은 평균보다 13,916,667원 높고, 최근 평균 대비 비율은 107.3%입니다.

특히 최신 거래가는 2026년 3월의 165,000,000원입니다. 이 가격과 비교하면 신건 최저가는 40,000,000원 높습니다. 같은 달 다른 거래도 175,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다.

2025년 10월에는 210,000,000원 거래가 있었지만, 이후 거래 표본에는 165,000,000원과 175,000,000원 등 낮은 가격도 확인됩니다. 최근 거래가 과거 고가 표본보다 약해진 모습이므로, 과거 최고가만으로 현재 최저가를 정당화하기 어렵습니다. 다만 정량적인 시장 하락률은 확인되지 않으므로 단지 전체의 하락 폭을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용과 주택임차권 보증금에 배당한 후, 주식회사제이엠개발산업 근저당권에는 일부 미배당이 발생합니다. 김문기·송정새마을금고 가압류와 신청채권자 서울보증보험에는 배당이 발생하지 않는 것으로 추정됩니다.

예상배당은 집행비용 3,670,000원, 임차보증금 142,500,000원, 근저당권 58,830,000원으로 매각대금 205,000,000원을 배분한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 서울보증보험은 임차권 승계인이므로 해당 보증금과 신청채권을 별도의 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당액과 순위는 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확약 확인은 필수

* 2회 유찰 시 명목 인수 추정액 13,936,800원은 확약을 적용하기 전의 시나리오상 금액입니다. 임차권자 및 승계인의 잔존 보증금 청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 예상배당 및 명목 인수 추정치는 각 회차의 별도 추정값이며, 세금 등의 실제 우선배당을 반영한 확정 배당표는 아닙니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 164,000,000원으로 최근 실거래 평균 191,083,333원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 131,200,000원입니다. 다만 이는 실제 유찰이나 낙찰을 예측한 가격이 아니라 회차별 최저가 시나리오입니다.

중요한 점은 2회 유찰 시 명목 미배당 보증금이 발생하더라도, 이 사건의 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 실질취득비용에 해당 금액을 더하지 않는다는 것입니다. 유찰 이후에도 확약서의 원본·적용 범위와 임차권등기 말소 조건을 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 계수초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량출입이 자유롭고 인근 도로변에 시내버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 6층이며, 일반 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 단지. 356세대, 1998년 1월 8일 준공 아파트입니다. 동일 면적의 최근 실거래가 확인되지만 가격 범위가 165,000,000원~210,000,000원으로 넓어 개별 호수의 층·향·상태를 고려한 가격 검토가 필요합니다.
• 도로. 왕복 6차선 포장도로 등에 접하며, 단지 부지는 장방형 평지입니다.
• 용도지역. 제2종·제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,193,000원입니다.
• 교육환경 관련 규제. 계수초등학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역이 확인됩니다.
• 항공 관련 규제. 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역 제2종구역에 해당합니다. 거주환경과 관련 규제사항을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 한국토지주택공사 및 서울보증보험의 확약서가 매각물건명세서에 기재된 내용과 동일한지, 잔존 보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 홍태권이 실제 입주자로 기재되어 있습니다. 확약에 따른 보증금 인수 해소와 실제 점유자의 퇴거·인도는 별개이므로 현황과 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 체납. 평택세무서, 서광주세무서, 안성시, 광주광역시 서구 관련 압류 4건이 존재합니다. 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공매 진행상태. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 진행 상황, 절차 변경 여부를 교차 확인해야 합니다.
• 가격 검토. 신건 최저매각가 205,000,000원은 최근 평균의 107.3%이며 최신 거래가 165,000,000원보다 40,000,000원 높습니다. 감정가만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 재분석. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원의 가격 시나리오가 있지만 실제 매각 일정과 최저가 변경 여부, 확약의 적용 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유현황. 공용부분 관리비 체납액과 실제 점유·인도 가능 여부를 관리사무소 및 현장조사로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 법원 매각공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건은 대항력 있는 주택임차권이 존재하지만, 임차권자 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험이 확약서를 제출함으로써 보증금 142,500,000원의 미배당분을 매수인이 떠안는 위험이 해소된 구조입니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다고 명시되어 있습니다.

그러나 신건 최저매각가 205,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 191,083,333원의 107.3%입니다. 최신 거래가 165,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더욱 큽니다. 최근 거래에서 과거 고가보다 낮은 가격이 확인되는 만큼, 현재 가격에 충분한 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

여기에 국세·지방세 압류 4건과 한국자산관리공사 공매공고까지 존재합니다. 등기상 소멸 예정 권리와 실제 조세 배당순위, 경매·공매의 진행 관계를 구분해 확인해야 합니다.

종합하면, 확약으로 주된 임차권 인수위험은 해소됐지만 신건 가격은 최근 시세 이상이며 세금·공매 확인사항이 남아 있는 물건입니다. 핵심은 보증금을 중복 계산하지 않으면서 확약의 효력과 실제 점유관계를 확인하고, 최근 실거래에 비추어 적정한 취득가격을 검토하는 것입니다.