광주지방법원 2025타경33999. 전라남도 나주시 빛가람동 대광로제비앙 103동 301호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 294,000,000원이며, 유찰 이력이 없는 신건입니다. 소유자는 윤영순으로 확인됩니다. 정윤정이 청구액 55,000,000원으로 경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2016.09.21 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당권과 정윤정의 근저당권이 설정됐으며, 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 근저당권 채권최고액 합계가 매각대금을 초과해 일부 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 별개라는 점이 이 사건의 핵심입니다.

가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가가 최근 거래 평균보다 3,333,333원 낮지만, 2026년 4월 최신 거래가격인 290,000,000원보다는 높습니다. 따라서 평균 대비 98.9%라는 숫자만으로 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 3건 모두 소멸

말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2016.09.21 설정된 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 기준으로, 을구 2번 하나은행 근저당권 49,500,000원과 을구 3번 정윤정 근저당권 100,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다. 정윤정의 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

대광로제비앙은 920세대 아파트 단지입니다. 본건 전용면적 84.9811㎡와 면적이 대응되는 84.98㎡ 거래 최근 12건을 비교합니다. 거래 시기는 2026년 1월부터 4월까지입니다.

동일 단지 거래 중 18층 거래가 포함되어 있습니다. 본건은 16층 건물의 3층이므로, 비교 거래의 동별 층수와 개별 조건을 확인해야 합니다.

최근 실거래 평균은 297,333,333원, 최저 거래가는 280,000,000원, 최고 거래가는 308,500,000원입니다. 감정가이자 최저매각가인 294,000,000원은 최근 평균의 98.9%로, 평균보다 3,333,333원 낮습니다.

하지만 최근 거래를 별도로 보면 해석이 달라집니다. 최신 거래가격은 290,000,000원으로, 본건 최저가보다 4,000,000원 낮습니다. 2026년 4월의 다른 거래도 290,000,000원과 293,000,000원입니다. 모두 신건 최저가 294,000,000원보다 낮은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 하나은행의 근저당권 2건이 배당받고, 후순위인 정윤정에게 남은 금액이 배당됩니다.

채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 채권원리금·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 및 인수 시나리오

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면, 최저가 하락에 따라 채권자 미배당은 확대됩니다. 반면 확인된 등기상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

1회 유찰 시 최저가는 235,200,000원, 2회 유찰 시 188,160,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이때 신청채권자인 정윤정의 예상배당은 각각 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 향후 유찰이 발생할 경우의 가정일 뿐, 실제 유찰 여부나 다음 매각기일이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 외장석재 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 대로·중로·소로에 접하고 외곽 공도와 연결됩니다. 차량 접근은 가능한 상태입니다.
• 토지. 유사 사다리형 평지의 아파트 부지입니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 907,900원/㎡입니다. 혁신도시개발예정지구 및 상대보호구역 등에도 해당합니다.
• 건축 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 920세대 규모이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 280,000,000원부터 308,500,000원까지 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 층과 개별 조건에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 비교 기준. 최근 평균 297,333,333원만 보지 말고 최신 거래 290,000,000원과 2026년 4월 거래가격을 함께 비교해야 합니다. 신건 최저가는 최신 거래보다 높습니다.
• 층별 보정. 본건은 3층입니다. 같은 단지라도 층·향·내부 상태에 따라 거래가격이 달라지므로 3층의 개별 조건에 맞춘 가격 검토가 필요합니다.
• 임차관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자의 신분, 전입 여부, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인한 후 대항력 및 인수 가능성을 최종 판단해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2016.09.21 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 매각 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 배당 부족 구분. 신건 예상 미배당은 62,016,000원이지만, 확인된 등기상 매수인 인수금은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자의 취득비용에 더하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 235,200,000원, 2회 유찰 시 188,160,000원의 최저가 시나리오가 있습니다. 실제 매각 진행 상황을 확인하고 각 회차의 가격을 비교해야 합니다.
• 명도. 점유관계가 확정되지 않았으므로 소유자 점유인지 임차인 점유인지 확인하고, 인도 절차와 명도비용 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하고 별도의 취득 부대비용을 점검해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 실거래 원본을 대조해야 합니다. 특히 임대관계와 비교 거래의 동별 층수는 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최신 거래와 비교”

이 사건은 등기상 권리 구조가 비교적 명확합니다. 2016년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 임의경매개시결정까지 모두 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당이 발생하지만, 이를 매수인 인수금으로 볼 수는 없습니다.

다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유와 임대관계까지 확인된 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 점유 및 대항력 확인은 입찰 전에 완료해야 할 과제입니다.

가격도 뚜렷한 저가 구간이라고 보기 어렵습니다. 신건 최저가 294,000,000원은 최근 평균 297,333,333원의 98.9%이지만, 최신 거래 290,000,000원보다 4,000,000원 높습니다. 최근 거래에서는 앞선 일부 고가 거래보다 낮은 가격이 나타나므로, 평균 대비 소폭 할인됐다는 점만으로 가격 가점을 크게 부여하기 어렵습니다.

종합하면 등기상 권리 인수는 0원이지만, 임대관계 확인이 남아 있고 신건 가격의 여유도 제한적입니다. 최신 실거래와 본건의 층·상태를 대조한 뒤 적정 입찰가격을 판단하는 것이 핵심입니다.