광주지방법원 2025타경34379. 광주 남구 봉선동 무등파크아파트 304동 8층 801호입니다. 현재 소유자는 조성숙이고, 2020.03.05 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 112,200,000원이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.13 본건 임의경매를 개시했습니다.
말소기준 이후에는 에스비아이저축은행 근저당권 2건과 광주신용보증재단·신용보증기금·신한카드· 광주은행·국민행복기금·신한은행의 가압류가 이어집니다. 그러나 모두 말소기준보다 늦은 권리로, 제시된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 23-3 304동 8층 801호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 무등파크아파트 304동 801호 |
| 소유자 | 조성숙 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 84,740,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 핵심은 2020.03.05 을구 13번 근저당권을 기준으로 뒤에 붙은 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 가격 판단 — 신건 207,000,000원, 유찰가격만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 207,000,000원인 신건입니다. 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 1회 유찰 165,600,000원, 2회 유찰 132,480,000원입니다. 다만 이 리포트에서 확인되는 수치만으로는 이 가격들이 주변 실거래보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 156,954,928원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 197,775,328원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 230,431,648원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 112,200,000원 | 112,200,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 62,400,000원 | 41,902,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 광주신용보증재단 | 56,400,008원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,010원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,279,837원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 22,362,909원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 18,161,471원 | 0원 |
| 10. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 15,752,693원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 360,256,928원 중 현재 회차 예상배당은 203,302,000원, 미배당은 156,954,928원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다. 을구 13번 근저당권은 등기부상 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전되어 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.03.05 을구 13번 근저당권 112,200,000원이 기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 13번 근저당권은 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐고, 본건 임의경매도 한국주택금융공사가 개시했습니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인되는 임차인은 없으므로 보증금 승계액도 0원이지만, 입찰 직전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 156,954,928원은 후순위 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 신건 207,000,000원을 기준으로 바로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 207,000,000원의 가격 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.05 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 에스비아이저축은행 근저당권과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 배당 측면에서는 현재 회차에서도 채권자 미배당이 156,954,928원 발생하고, 1회 유찰 시 197,775,328원, 2회 유찰 시 230,431,648원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자의 승계 부담과는 구분해야 합니다. 결국 이 물건에서 남는 핵심 질문은 하나입니다. 권리 인수는 0원이지만, 신건 207,000,000원이 실제 시장가격 대비 적정한가입니다. 그 비교가 끝나기 전에는 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.