광주지방법원 2026타경80. 광주광역시 남구 노대동 440 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 일련번호 2-(가)가 주택, 2-(나)가 광입니다. 현재 소유자는 김병성이며, 2024년 7월 24일 설정된 광주신안신용협동조합 근저당권 195,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 장란영 명의의 근저당권 36,000,000원·60,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 남광주농업협동조합 근저당권 24,000,000원과 30,000,000원은 각각 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리분석의 핵심은 선순위 임차보증금 승계가 아니라 현재 신건 가격과 물건 현황을 실제 가치에 맞게 검증하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 현재 확인된 권리관계에서는 대항력 임차보증금의 매수인 승계 문제가 없습니다. 2024년 7월 24일 광주신안신용협동조합 근저당권을 기준으로, 이후 설정된 장란영 근저당권 2건과 2026년 1월 6일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 모든 제시 회차에서 0원입니다.

② 가격 판단 — 신건 437,313,250원, 시세 할인 여부는 단정 금지

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 437,313,250원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “할인 폭이 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리가 단순하고 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.

1회 유찰 시 제시 매각가는 349,850,600원이고, 이 경우에도 배당대상 근저당권 291,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시 제시 매각가는 279,880,480원으로 내려가며 채권 배당액은 275,162,153원, 미배당액은 15,837,847원으로 계산됩니다. 다만 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 437,313,250원 가정)

현재 회차 437,313,250원 가정 시 등기상 배당대상 근저당권 채권최고액 291,000,000원이 전액 배당되고, 집행비용 추정액 6,773,132원을 제외한 139,540,118원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 건물·입지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 일련번호 2-(가)는 주택으로 이용 중이고, 2-(나)는 광으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 2-(가)는 목조 시멘트기와지붕 단층, 2-(나)는 시멘트 블록조 단층 건물로 조사됐습니다.
• 지붕 현황. 일련번호 2-(나)는 공부상 스레트지붕이나 감정평가 현황은 시멘트기와지붕으로 확인됐습니다.
• 일괄매각. 제시외 건물이 포함돼 일괄매각됩니다. 현황과 매각대상 범위를 입찰 전 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
• 입지. 노대마을 내에 위치하며 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지이용계획. 감정평가 일련번호 (1)은 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 일련번호 (3)은 같은 용도지역·지구와 함께 소로3류에 저촉됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 신건 최저가 437,313,250원이 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가만으로 가격 적정성을 판단하지 마세요.
• 제시외 건물 범위. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 감정평가서·매각물건명세서의 대상과 현장 건물을 서로 대조하세요.
• 지붕 차이 확인. 2-(나)는 공부상 스레트지붕, 현황은 시멘트기와지붕입니다. 현황·허가관계와 향후 보수비용을 확인하세요.
• 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 상태는 매각기일 전에 현황조사 원본과 현장에서 다시 확인하세요.
• 공동담보 확인. 광주신안신용협동조합 및 장란영 근저당권에는 노대동 440·441 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 매각대상 관계를 원본에서 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황 확인이 핵심

이 사건은 대항력 임차인이 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 2024년 7월 24일 광주신안신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 현재 최저가는 감정가와 동일한 437,313,250원이고 비교 가능한 실거래 근거가 없어, 신건 가격을 두고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 제시외 건물 포함 일괄매각과 2-(나)의 공부상·현황상 지붕 차이가 있으므로 권리보다 가격 검증과 현장·서류 대조가 실제 입찰의 핵심입니다.