광주지방법원 2026타경522. 광주 북구 운암동 미라보3차아파트 307동 202호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 117.65㎡이며, 철근콘크리트조 20층 건물 중 2층에 위치합니다. 소유자 임해성이 2020년 8월 4일 거래가 200,000,000원에 취득했고, 같은 날 목포우리신용협동조합이 채권최고액 182,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국의 압류가 등기됐으며, 김진석의 강제경매개시결정으로 현재 경매가 진행 중입니다.

권리 판단의 핵심은 2020년 8월 4일 목포우리신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당을 말소기준으로 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거의 근저당·가압류·가등기 등은 이미 말소된 상태입니다. 다만 아파트의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 등기상 권리가 정리되는 것과 실제 점유·명도 문제가 없다는 것은 구분해야 합니다.

가격도 따져봐야 합니다. 최저매각가 273,000,000원은 과거 전체 실거래 평균 244,000,000원보다 높고, 최근 거래 집계 평균 268,333,333원보다도 높습니다. 반면 최신 거래 285,000,000원에는 못 미칩니다. 최근 거래가 과거 거래보다 13.8% 높은 상승 추세라는 점은 고려하되, 신건 가격에 이미 최근 평균 이상의 가격이 반영됐다는 점을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

소유자 임해성이 2020년 8월 4일 소유권을 취득하면서 목포우리신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 182,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2022년 7월 27일 국의 압류가 설정됐고, 2026년 1월 22일 김진석의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

말소기준 근저당권 자체와 그 이후의 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 근저당과 가압류, 가등기 역시 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 경매에서 별도로 인수할 등기상 권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 101.7%, 상승 추세와 가격 부담 공존

미라보3는 697세대, 1992년 준공 단지입니다. 같은 전용면적 117.65㎡의 실거래 12건이 확인되며, 과거 전체 평균은 244,000,000원입니다. 다만 오래된 거래가 혼재하므로 현재 가격 판단에서는 최근 거래 평균 268,333,333원과 최신 거래 285,000,000원을 우선 비교합니다.

최근 거래 집계는 2025.01~2025.11의 3건을 기준으로 한 수치입니다. 2026.09.18 기준으로 2025.01 거래는 엄밀한 최근 12개월 범위 밖에 있으므로, 최근 12개월 평균을 별도로 확정하려면 기간별 거래를 다시 확인해야 합니다.

최근 거래 집계 평균은 268,333,333원입니다. 신건 최저매각가 273,000,000원은 이보다 4,666,667원 높고, 최근 평균 대비 101.7%입니다. 따라서 신건이 최근 평균보다 저렴하다는 평가는 성립하지 않습니다.

다만 최신 거래인 2025년 11월의 285,000,000원보다는 최저가가 12,000,000원 낮습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 13.8% 높은 상승 추세라는 점도 확인됩니다. 즉 과거 평균만 보면 비싸고, 최근 최고 수준의 거래만 보면 낮아 보이는 구조입니다. 최근 평균과 최신 거래를 함께 고려하면 뚜렷한 저가 매수 구간이라고 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)

매각가 273,000,000원, 집행비용 4,622,000원 추정 기준입니다. 채권최고액과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액·조세 우선순위·임차인 최우선변제 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 국의 압류에 따른 조세채권은 별도로 확인해야 하며, 실제 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

이 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 뒤 목포우리신용협동조합에 182,000,000원, 김진석에게 35,268,493원이 배당됩니다. 채권자 예상배당 합계는 217,268,493원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 51,109,507원입니다. 다만 이 금액은 법원 확정 배당 결과가 아닙니다.

유찰 회차별 배당·가격 시나리오

1회 유찰 시 최저가는 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 가격이 낮아지면 채권자의 배당 부족액은 증가하지만, 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 확인된 등기상 권리 기준으로는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다.

다만 이 결과는 현재 확인된 권리관계와 배당 가정에 따른 계산입니다. 실제 임차인 존재 여부 및 조세 등 우선채권을 확인한 후 인수 위험과 자금계획을 최종 확정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주 북구 운암동 운암중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·학교·상가 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 자유롭고 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다. 단지 주변은 왕복 2~4차선 상당의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1992년 준공, 697세대 단지입니다. 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 2층이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 도로 저촉·접합 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 1,042,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호수의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 거래·환금성. 같은 전용면적 거래 12건의 가격 범위는 180,000,000~290,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 거래는 과거 대비 13.8% 상승한 것으로 집계됐지만, 최신 확인 거래가 2025년 11월이므로 현재의 거래 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 신건 최저가 273,000,000원은 최근 거래 집계 평균 268,333,333원을 초과합니다. 최신 거래 285,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 실거래 최신성. 최신 확인 거래는 2025년 11월입니다. 매각기일 전 추가 거래와 실제 매물 호가를 확인하고, 2층이라는 개별 층수와 내부 상태를 반영해 비교해야 합니다.
• 점유·임대차. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 및 임대차 관계를 확인하고, 임차인이 확인되면 대항력과 인수 여부를 다시 검토해야 합니다.
• 압류·조세. 2022년 7월 27일 국의 압류가 있습니다. 매각 소멸 대상 등기이지만 조세채권의 법정 우선순위와 실제 배당 반영 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원입니다. 해당 가격은 유찰을 가정한 금액이며 실제 유찰이나 낙찰을 보장하지 않습니다.
• 자금·명도. 낙찰대금 외 취득 관련 비용과 명도 비용을 별도로 검토하세요. 임대관계 미상이므로 점유자가 없다고 가정한 자금계획은 피해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소에서 체납 내역과 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담될 가능성이 있는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

광주지방법원 2026타경522는 현재 확인된 등기상 인수액이 0원입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 과거 근저당·가압류·가등기도 이미 말소된 상태입니다. 다만 임대관계는 미상이므로 점유·임차인 확인 전까지 권리 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

가격은 더욱 명확하게 구분해야 합니다. 신건 최저가 273,000,000원은 최근 거래 집계 평균 268,333,333원의 101.7%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 285,000,000원보다는 낮고 최근 거래 추세가 13.8% 상승했다는 점은 긍정적인 가격 참고자료지만, 이를 근거로 신건 가격이 최근 평균보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.3회이며, 1회 유찰 시 최저가 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원의 시나리오가 있습니다. 현재 가격과 유찰 후 가격의 차이를 확인하되 실제 경매 진행 상황에 맞춰 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수 0원의 장점을 확인하면서, 미상인 점유관계를 해소하고 최근 평균 이상의 신건 가격을 어떻게 평가하느냐에 있습니다.