광주지방법원 2026타경743. 화순읍 교리 ‘화순2차서라아파트’ 102동 12층 1204호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 12층, 남향·계단식입니다. 현재 소유자는 곽효주이며, 2011.08.10 소유권이전 당시 거래가액은 62,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 43,200,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 88,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 84,642,857원으로 최저가가 그 평균의 104.0%이고, 전체 거래 평균 85,416,666원 대비도 103.0%입니다. 최신 거래는 91,000,000원이지만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -2.1%이므로, 전체 평균이나 과거 고가 거래만 보고 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경743 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 교리 70-5 화순2차서라아파트 102동 12층1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 18층 중 12층 · 남향 · 계단식 |
| 비교면적 | 59.981㎡ |
| 소유자 | 곽효주 (2011.08.10 소유권이전 당시 거래가액 62,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 6,122,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.08.10 국민은행 근저당 43,200,000원입니다. 2013.07.29 추가 근저당 16,800,000원, 삼성카드·오케이캐피탈·에스비아이저축은행의 가압류, 2026년의 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 신건 최저가가 높다
서라2차 동일면적 거래 중 최근 12개월에 해당하는 실거래입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.98㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 14 | 88,000,000원 |
| 2025.08 | 59.98㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 9 | 78,500,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.981㎡ | 7건 | 84,642,857원 |
현재 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 84,642,857원의 104.0%입니다. 최신 거래 91,000,000원보다는 낮지만, 최근 시세 평균보다 높은 데다 최근 구간 가격 추세가 -2.1%이므로 신건 최저가 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,751,347원 | 19,751,347원 |
| 4. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 6,505,588원 | 6,264,653원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 5,632,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 91,889,692원 중 예상 배당액은 86,016,000원이고 미배당은 5,873,692원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 화순초교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지와 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 12층, 남향·계단식이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 소화설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 동측 및 남측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하고, 토지는 아파트부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규모·거래. 서라2차는 196세대, 준공일은 1995.09.06이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 84,642,857원의 104.0%입니다. 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세가 -2.1%이므로 과거 최고가 105,000,000원을 현재 가격 근거로 단순 적용하기 어렵습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 5,873,692원이 발생해도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 자료와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 신건에서 보수적으로
이 사건의 말소기준은 2011.08.10 국민은행 근저당이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이어서 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 현재 최저가 88,000,000원이 최근 12개월 평균 84,642,857원의 104.0%이고 최근 추세도 -2.1%입니다. 최신 거래 91,000,000원만으로 신건 가격을 저평가 구간이라고 보기는 어렵습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 이 물건의 핵심은 권리 승계보다 현재 가격과 실제 점유 확인입니다.
