광주지방법원 2026타경1117. 광주광역시 광산구 지평동 소재 창고·사무실 이용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 삼성유통건재주식회사이고, 등기부의 말소기준은 2025.02.18. 접수된 북광주농업협동조합 채권최고액 1,603,200,000원의 근저당권입니다. 같은 날 북광주농업협동조합의 864,000,000원 근저당, 이후 조우기의 400,000,000원 근저당, 다수의 가압류·압류가 뒤따릅니다.
등기부 순위만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 선순위 점유자입니다. 주식회사 미림건재산업, 임미숙은 2022.11.09. 전입한 것으로 조사되었고 이는 말소기준일인 2025.02.18.보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 지평동 89-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주건축물제1동 창고 및 사무실 이용 |
| 소유자 | 삼성유통건재주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,659,612,600원 / 2,659,612,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북광주농업협동조합 / 2,110,384,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각형태 | 건물·토지 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 점유가 변수
2025.02.18. 북광주농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 조우기 근저당, 동성하이티·전남철물상사·신용보증기금·광주신용보증재단·우리금융캐피탈·태우부직포 등의 가압류와 국가·국민건강보험공단 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.05.27. 다우건설산업주식회사의 소유권이전청구권가등기와 그 가처분은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미림건재산업, 임미숙 | 2022.11.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
실제 점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 승계 범위를 산정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 단순히 최저매각가 2,659,612,600원으로 고정해 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없어 감정가만으로 할인 여부를 판단할 수 없다
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,659,612,600원입니다. 동일 용도·입지의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 일반 아파트가 아니라 창고·사무실과 토지의 일괄매각이고, 일부 필지는 도시계획시설 저촉과 공부·현황 차이도 있어 단순 감정가 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,659,612,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,996,126원 |
| 1. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 1,603,200,000원 | 1,603,200,000원 |
| 2. 근저당 · 북광주농업협동조합 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조우기 | 400,000,000원 | 163,416,474원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 동성하이티 | 129,613,835원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 전남철물상사 | 27,605,050원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광주신용보증재단 | 53,333,337원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 68,096,310원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 41,854,442원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 13,991,296원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 태우부직포 주식회사 | 13,589,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 3,665,283,395원 중 2,630,616,474원이 배당되고 1,034,666,921원이 미배당으로 남습니다. 이 계산은 선순위 점유자의 미상 보증금을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 지평동 ‘운평마을’ 북측 인근으로, 마을·창고·소규모 공장이 섞인 시외곽 주거 및 공업지대입니다.
- 교통. 왕복 2차선 도로변 및 후면 토지이고 인근 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 주건축물제1동은 일반철골구조 철골구조지붕 2층 건물로 창고 및 사무실로 이용 중이며 위생·급탕, 화재탐지·경보설비가 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속하며 일부 토지는 소로2류, 중로2류와 접하거나 저촉됩니다.
- 도시계획시설. 목록 1·5·6은 도시계획시설 도로에 저촉되고 목록 4는 도로 및 어린이공원에 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 목록 1·4·5는 공부상 ‘답’이나 현황 ‘주거나지’, 목록 6은 공부상 ‘도로’이나 현황 ‘주거나지’입니다.
- 합병. 주건축물제1동은 지평동 90-9, 89-6, 90-3에 소재했으나 2025.03.24. 지평동 90-9로 합병되어 현황 90-9에 소재합니다.
- 토지 지표. 확인된 토지는 203.0㎡, 공시지가 71,600원/㎡, 평지·부정형이며 토지자료상 도로접면은 맹지로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 주식회사 미림건재산업, 임미숙의 임대차계약서·보증금·점유 범위를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 대항력 요건 원본 확인. 2022.11.09. 전입 사실만으로 최종 대항력을 단정하지 말고 실제 점유 및 임대차관계가 계속되는지 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 도시계획시설 저촉 확인. 도로·어린이공원 저촉 면적과 향후 이용 제한이 토지 활용도 및 매각가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 답·도로로 등재된 토지가 현황 주거나지로 이용되고 있으므로 지목변경·개발행위·건축 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 다수 토지의 정확한 목록, 경계, 도로접면, 합병 후 지번을 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없는 만큼 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 창고·토지의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 점유자 보증금’이 결론을 좌우한다
이 사건은 등기부만 보면 기준권리가 명확합니다. 2025.02.18. 북광주농업협동조합 근저당 이후의 다수 권리는 매각으로 소멸하고, 가등기와 가처분도 이미 말소되어 있습니다. 그러나 2022.11.09. 전입한 주식회사 미림건재산업, 임미숙의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현 단계에서 가장 중요한 수치는 최저가 2,659,612,600원이 아니라 아직 확인되지 않은 선순위 임차보증금입니다. 그 금액과 대항력 성립 여부에 따라 매수인의 실질취득가는 달라질 수 있습니다. 여기에 창고·사무실 및 토지 일괄매각, 도시계획시설 저촉, 공부와 현황의 차이가 겹쳐 있어 권리와 토지이용을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
