전주지방법원 2025타경380. 익산시 금마면 용순리 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 17억 2,687만원이며 신건으로 진행됩니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 원광새마을금고 근저당권으로, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리만 깨끗하다고 보기에는 점유자의 대항력 문제가 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차 확인이 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 20일 설정된 원광새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 대보종합건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자인 유한회사 보성개발은 전입일이 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 판단됩니다.

② 임차 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

③ 예상배당표 (매각가 1,726,874,700원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 전북과학고등학교 남측 인근, 농경지·임야·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 이용상태. 1·2층 일반목욕장은 공실 상태이며 음식점도 공실입니다.
• 시설 리스크. 리모델링을 위한 내부철거 후 장기간 방치되어 설비 확인이 어렵습니다.
• 토지. 계획관리지역이며 일부 토지는 현황과 공부상 지목 차이가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차 확인. 유한회사 보성개발의 보증금·계약관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 시설 확인. 철거·방치 상태 건물은 추가 공사비 검토가 필요합니다.
• 농지취득자격증명. 일부 토지는 제출 필요 사항을 확인해야 합니다.
• 출입 조건. 일부 토지는 지적상 맹지이나 인접지를 통한 출입 상태입니다.

맺으며 — “권리는 정리돼도 사업성은 따져야 한다”

이 사건은 등기상 후순위 권리가 정리되는 구조이지만, 근린시설+토지 물건 특성상 권리분석만으로 충분하지 않습니다. 대항력 점유자의 보증금 미상, 공실 상태, 시설 복구 비용이 실제 투자 판단의 핵심입니다. 권리는 관리 가능하지만 운영성과 비용 검토가 필요한 물건입니다.