광주지방법원 2026타경30700. 광주광역시 동구 계림동 그랜드센트럴 108동 10층 1006호, 전용 39.8652㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 고예향이며 2024.01.17 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 285,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 255,200,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.20 광주신용보증재단의 가압류 17,498,000원이 들어왔고, 2026.03.10 유더블유아이유동화전문 유한회사(양도전 우리은행)의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 현재 신건 가격이 최근 거래 수준과 어떻게 맞물리는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30700 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 10층1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.8652㎡ · 지상26층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 고예향 · 2024.01.17 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문 유한회사(양도전 주식회사우리은행) / 239,154,899원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 기준 권리분석의 출발점은 2024.01.17 설정된 우리은행 근저당권 255,200,000원입니다. 2023.11.17 김인수 명의 근저당권 209,000,000원은 2024.01.17 이미 말소됐습니다. 이후 광주신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황현우 | 1006호 | 2024.02.16 | 미상 | 25,000,000원 | 450,000원 | 2026.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
황현우의 전입신고일 2024.02.16은 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2024.01.17보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.03.20 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 단정하지 않습니다. 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 흐름이 중요하다
그랜드센트럴 동일 면적대 39.87㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 214,750,000원이고 최저가 199,000,000원은 그 평균의 92.7%입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 195,000,000원이고 최신 거래는 190,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 구간 대비 -23.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.87㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 25 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 39.87㎡ | 19 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 39.87㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 39.87㎡ | 16 | 222,000,000원 |
| 2024.07 | 39.87㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 195,000,000원 |
현재 최저가 199,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 199,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 214,750,000원보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래 190,000,000원과 최근 평균 195,000,000원이 모두 현재 최저가보다 낮고 가격 추세도 -23.3%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 255,200,000원 | 195,414,000원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 17,498,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권 총액은 272,698,000원, 예상 배당액은 195,414,000원, 미배당액은 77,284,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트 구조 지상26층 중 제108동 제10층 제1006호입니다.
- 단지. 그랜드센트럴은 2,336세대이며 사용승인일은 2020.09.08입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 폭 약 20~25m 포장도로, 남동측으로 폭 약 15~20m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있고 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 위치 서술 확인. 감정요항표의 위치·주위환경에는 “광주광역시 북구 중흥동 소재 중흥초등학교 남동측 인근”으로 기재돼 있어, 사건 소재지인 광주광역시 동구 계림동과 표기가 다릅니다. 입찰 전 감정평가서 원문 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 214,750,000원보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 구간 대비 -23.3%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 102.1%라는 점을 함께 보아야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 황현우는 대항력은 없지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구와 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 대조하세요.
- 명도 확인. 현재 임차인이 1006호를 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도·명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 제시된 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 주소·감정서 원문 대조. 감정요항표 위치 서술과 사건 소재지 표기가 다르므로 현장 위치와 감정평가 대상 호수를 반드시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 더 엄격하게 볼 신건
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 실제 임차인 황현우도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 최저가 199,000,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 102.1%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높은 구간입니다. 여기에 최근 거래 추세 -23.3%와 단지 경매 평균 유찰 9.0회·매각률 8.7%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗한가”보다 최근 하락한 실제 거래 수준에 비해 어느 가격에서 취득하느냐입니다.
