광주지방법원 2026타경30775. 광주광역시 남구 봉선동의 무등파크아파트 304동 111호입니다. 소유자 정화선은 2016년 150,000,000원에 취득했고, 이후 금융기관 근저당과 카드사 가압류가 이어졌습니다. 신한카드의 가압류가 2025년 8월 말소기준으로 지정됐으며, 2026년 3월 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
표면적인 권리 구조는 단순합니다. 현재 등기된 가압류들은 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있고, 별도로 확인된 임차인도 없습니다. 다만 말소기준보다 먼저 설정된 근저당의 처리 상태에는 상충되는 기록이 있어 이를 그대로 넘겨서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 23-3 제304동 제1층 제111호 |
| 도로명주소 | 용대로 90-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 |
| 층수 / 구조 | 지하 1층~지상 20층 건물 중 제1층 제111호 · 철근콘크리트조 |
| 소유자 | 정화선 · 2016.04.15 소유권이전 · 거래가 150,000,000원 |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 170,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 강제경매 채권자 | 신한카드주식회사 |
| 신청채권자 청구액 | 8,561,336원 (배당 추정상 한국자산관리공사 청구액으로 표시) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당의 실제 상태가 핵심
설정등기의 말소 여부, 권리이전의 효력 및 임의경매의 근거를 최신 등기부와 사건기록으로 대조해야 합니다. 채권최고액은 실제 채무잔액이나 매수인 인수금액과 같지 않습니다. 또한 근저당권의 매각에 따른 소멸 여부와 채권자의 배당 문제는 구분해 판단해야 합니다.
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 별도 임차보증금 인수액은 계산되지 않았습니다. 다만 실제 점유자 및 임대차 관계가 확정됐다는 의미는 아니므로 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
과거 국민은행과 중흥새마을금고의 근저당권은 해지 기록이 있으며, 과거 전세권 및 압류·가압류도 이전 경매 매각으로 말소된 이력이 있습니다. 이미 말소된 과거 권리를 현재의 매수인 인수채무에 더하지 않습니다.
② 가격 분석 — 신건 1.70억, 가격 메리트 판단 보류
감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 170,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 170,000,000원 | 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 136,000,000원 | 감정가 80% 가정 |
| 2회 유찰 시 | 108,800,000원 | 감정가 64% 가정 |
유찰 가정에 따른 최저가 인하 폭은 확인되지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 개별 호실의 상태를 비교해야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
아래 표는 현재 배당 추정 결과를 표시한 것입니다. 푸본현대생명보험·한국자산관리공사 관련 선순위 근저당의 실제 채권액과 배당관계가 정리되기 전의 잠정 계산이므로 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 | 8,361,727원 | 8,361,727원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,671,031원 | 5,671,031원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 | 9,120,319원 | 9,120,319원 |
| 4. 신한카드 본압류 전환 | 미상 | 0원 |
| 5. 한국자산관리공사 관련 청구 | 8,561,336원 | 8,561,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 135,105,587원 |
집행비용과 개별 배당액은 추정치입니다. 신한카드 본압류 전환분의 별도 채권액은 확인되지 않아 추가 배당을 반영하지 않았습니다. 선순위 근저당 채권의 실제 잔액과 배당순위, 당해세 등도 확정되지 않아 소유자 잔여액은 실제 결과와 크게 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 소재 광주남부경찰서 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·상가·경찰서 등이 소재하는 아파트지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측은 왕복 5차선 아스팔트 포장도로, 동측·남측·북측은 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층~지상 20층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등이며, 내부는 벽지·타일·장판지 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·전기·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 층수. 대상은 제1층 제111호입니다. 같은 단지라도 층수와 개별 상태에 따른 거래가격 차이를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주변에 아파트단지와 상가가 분포하지만, 동일 면적의 실제 거래가격과 거래량을 확인하기 전에는 매각 용이성이나 적정 매도가격을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2024.12.11 설정된 푸본현대생명보험 근저당권의 말소 여부와 2026.01.28 한국자산관리공사로의 이전기록을 대조하세요.
- 별도 임의경매 확인. 2026타경31706의 진행 상태와 2026타경30775 사건과의 관계를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 한국자산관리공사의 실제 채권잔액, 배당요구 및 배당순위를 확인해야 합니다. 채권최고액을 실제 채무잔액으로 간주하지 마세요.
- 신청채권자 확인. 강제경매 채권자인 신한카드와 배당 추정상 한국자산관리공사에 배정된 8,561,336원의 관계를 확인하세요.
- 임차인·점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현황조사서 및 매각물건명세서로 확인하세요.
- 실거래가 확인. 봉선동 해당 단지의 동일 면적 거래 중 최근 거래와 해당 호실의 층수·상태를 비교하세요. 감정가 170,000,000원이 적정한지 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 136,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 108,800,000원을 실거래 시세와 각각 비교하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선변제 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서· 현황조사서·경매사건기록을 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리 검증 완료”
광주지방법원 2026타경30775는 확인된 임차인이 없고, 매수인 인수액이 0원으로 추정되는 아파트입니다. 신건 최저가는 170,000,000원이며 후속 회차에서는 최저가가 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 144,000,000원 근저당권의 말소 표시와 이후 한국자산관리공사의 권리이전·임의경매 기록 사이의 불일치는 반드시 해소해야 합니다. 현재 예상배당표가 해당 근저당의 실제 채권액을 충분히 반영했는지도 확인되지 않았습니다.
실거래 시세도 검증되지 않아 170,000,000원이 저렴한 가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 권리·가격 모두 추가 확인이 필요한 신건입니다. 최신 등기 및 경매기록으로 근저당과 배당관계를 확정하고, 동일 단지 실거래가를 대조한 후 입찰가를 산정하는 것이 핵심입니다.
