광주지방법원 2026타경31057. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 18층 1823호입니다. 사건상 용도는 아파트지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 노상현의 주택임차권과 2026.04.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 임차관계입니다. 노상현은 2022.11.01 주민등록·확정일자를 갖추고 2022.11.04 점유를 시작했지만 말소기준일인 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 서영웅은 월차임 700,000원이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판단할 수 없습니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관 승계에 따른 중복 임차인으로 표시된 사람은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31057 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1823호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 오피스텔 · 지하2층·지상20층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,560,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준은 2022.09.16 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 2024.11.14 등기된 노상현의 주택임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 2026.04.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 임차관계 — 한 명은 후순위, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서영웅 | 1823호 | 보증금 미상 · 월 700,000원 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 노상현 | 건물전부 | 188,400,000원 | 2022.11.01 · 2022.11.01 | 대항력 없음 | 2024.11.14 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 234,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 시세를 끌어와 가격 메리트를 부여하지 않고, 신건 가격의 적정성은 보류하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,560,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 매각대금 234,000,000원에서 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 22,987,556,000원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 서영웅의 대항력은 미상인 만큼 실제 인수 위험의 최종 확정은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설·숙박시설·상가 등이 형성된 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔 이용 사실이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복5차로, 동측 왕복3차로, 남측 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당하며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서영웅 전입일 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 및 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 서영웅 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 노상현 임차권 확인. 보증금 188,400,000원, 전입·확정일자 2022.11.01, 점유개시 2022.11.04이며 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 용도 대조. 사건상 용도는 아파트지만 실제 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있으므로 현황과 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 234,000,000원과 비교할 최근 실거래 근거가 없으므로 별도의 시세 확인 없이는 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 구조. 신건 매각대금 기준 주택도시보증공사 예상배당은 0원이고 채권 미배당액이 크게 남습니다. 이는 곧바로 매수인 인수를 뜻하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 임차권 소멸”만 보고 끝내면 안 된다
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2022.09.16 우리은행 근저당이 말소기준이고, 노상현의 임차권과 주택도시보증공사의 경매개시결정은 그 뒤라 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 서영웅은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 중요한 참고값이지만, 이 미상 임차관계를 덮어쓰는 근거는 아닙니다.
또한 사건상 아파트로 표시돼 있는 반면 현황은 오피스텔이고, 최근 실거래 자료도 없어 234,000,000원이 시장 대비 유리한 가격인지 판단할 근거가 없습니다. 이 사건의 승부처는 서영웅의 전입·보증금 확인, 실제 이용상태 대조, 그리고 별도 시세 검증입니다.
