광주지방법원 2026타경31079. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 6층 606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 지하2층·지상20층 건물 중 6층이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다.
권리의 기준점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사대우건설 전세권은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있고, 2025.06.10 그 전세권자가 주택도시보증공사로 이전된 기록이 있습니다. 2026.04.10 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31079 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 6층606호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상20층 중 6층 606호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전세권은 소멸, 근저당 변경등기 확인이 핵심
말소기준은 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 반면 제시된 배당가정은 당초 근저당권의 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 하고 있어 이 부분은 입찰 전 등기사항전부증명서 원문과 공동담보 관계를 직접 대조해야 합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인하는 것이 안전합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 새로 확인될 경우에는 대항력을 단정하지 말고 별도로 판정해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 222,000,000원, 시세 할인 여부는 판단 보류
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 222,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 가정에서는 실질취득액도 222,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않으므로 이 금액이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 222,000,000원 | 218,092,000원 | 25,279,428,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 25,323,206,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 25,358,229,120원 | 0원 |
회차가 내려가도 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유찰 시 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당액은 커집니다. 이는 매수인이 그 미배당액을 떠안는다는 의미가 아니라, 제시된 권리 소멸 구조에서는 채권자가 회수하지 못하는 금액이 늘어난다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 218,092,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사대우건설 | 2,277,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당가정에서는 집행비용 3,908,000원과 우리은행 218,092,000원으로 매각대금 222,000,000원이 전부 소진됩니다. 주식회사대우건설 전세권과 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없는 구조입니다. 다만 우리은행 근저당의 2022.09.16 변경등기 내용 때문에 실제 배당액은 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무용빌딩·숙박시설·근린생활시설 등이 소재하는 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 광주역 및 버스승강장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 도로. 북측 왕복 6차로, 동측 약 20미터, 남측 약 8미터 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 평지·가로장방형입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장 및 지상 기계식 주차장이 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 2022.09.16 당초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 56,520,000원의 관계, 공동담보 해제 범위를 등기 원문에서 확인하세요.
- 전세권 승계 관계 확인. 2023.02.17 주식회사대우건설 전세권과 2025.06.10 주택도시보증공사로의 이전 관계를 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.10.02 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 이후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 222,000,000원이 감정가 100%이므로, 실거래·매물 호가 등 별도 시세 확인 없이 가격 메리트를 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 판단하세요.
맺으며 — 인수액보다 ‘원문 대조’가 먼저인 신건
제시된 권리 및 배당 시나리오만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 말소기준 뒤에 설정된 전세권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 최저가 222,000,000원에서의 실질취득액 역시 222,000,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 숫자 하나를 반드시 다시 봐야 합니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액은 23,047,920,000원인데, 같은 2022.09.16 변경등기에는 56,520,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 임대관계 미상까지 겹쳐 있습니다. 현재는 신건이고 시세 실거래 비교도 확인되지 않으므로, “인수 0원”만으로 가격 매력까지 높게 평가할 단계는 아닙니다. 이 물건의 핵심은 말소기준 자체보다 근저당 변경등기·점유·민간임대주택등기를 원문으로 맞춰 보는 것입니다.
