* 주택도시보증공사가 박송연의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우입니다. 이 조건은 김성태의 임차관계에는 적용되지 않습니다.
서울남부지방법원 2025타경10483. 서울 강서구 화곡동 더포레스트(화곡1) 7층 704호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박승준은 2022년 6월 3일 매매계약을 거쳐 2022년 7월 1일 363,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택 등록 등기가 이뤄졌고, 박송연도 2022년 7월 1일 전입·점유를 시작했습니다.
등기상 말소기준은 2025년 6월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 박송연의 주택임차권과 김성태의 전입은 단순히 매각으로 정리되는 후순위 권리가 아닙니다. 박송연은 보증금 363,000,000원, 확정일자 2022년 6월 15일, 전입·점유 2022년 7월 1일의 대항력·우선변제권을 갖춘 인수형 구조입니다. 다만 매각조건에 포함된 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 이행되면 박송연 관련 미배당액의 실질 인수는 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10483 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-71 더포레스트(화곡1) 제7층 제704호 서울특별시 강서구 화곡로42나길 6-11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 7층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.12.24 |
| 소유자 | 박승준 (2022.06.03 매매 · 2022.07.01 소유권이전 · 거래가액 363,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 141,722,000원 (4회 유찰 · 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 363,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수형 임차권과 조건부 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차 관계자 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박송연 | 건물 전부 · 2022.07.01 확정일자 2022.06.15 | 363,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.06.22 | HUG 승계실질 인수 0원* 포기·말소 조건 이행 필요 |
| 김성태 | 점유 부분 미상 · 2023.12.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 추가 인수 위험 미상 박송연 조건 적용 대상 아님 |
주택도시보증공사는 박송연 보증금의 승계기관으로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차 관계자는 박송연·김성태 2명이며, 363,000,000원 보증금을 주택도시보증공사의 청구액과 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 41%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 346,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 141,722,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 41%까지 내려왔지만, 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
또한 이 물건의 가격 판단에는 일반적인 최저가 비교보다 권리조건이 우선합니다. 박송연 관련 포기·말소 조건이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 224,062,108원이고, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당액은 252,009,686원, 274,330,557원으로 증가합니다. 반대로 해당 조건이 이행되면 이 금액들은 박송연에 관한 실제 인수액에서 제외됩니다. 남는 핵심 변수는 금액이 확인되지 않은 김성태의 임차관계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,722,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,784,108원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 박송연 임차보증금 | 363,000,000원 | 138,937,892원 | 룰상 부족분 224,062,108원 · 조건 이행 시 실질 인수 0원* |
| 2. 주택도시보증공사 | 363,000,000원 | 0원 | 박송연 보증금 승계 청구 · 별도 보증금으로 중복 합산하지 않음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 매각대금 전액 소진 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 김성태의 보증금과 배당요구 관계가 확인되지 않아 위 배당표에는 김성태 관련 금액이 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 7층 704호이며 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.12.24입니다.
- 주위환경. 서울우장초등학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전 및 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 평지의 오피스텔 건부지이며 남서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 포함됐는지 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 김성태 임차관계 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 집행기록과 현장조사로 확인해야 실질취득비용의 상한을 정할 수 있습니다.
- 명도 대상 구분. 박송연 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제일 수 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 설정된 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대료, 공실 및 관리비를 확인해야 합니다.
- 기계식주차장. 차량 규격과 실제 이용 가능 여부, 유지·관리 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 관련 기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만 권리분석은 끝나지 않았다
이 사건의 핵심은 감정가 346,000,000원이 141,722,000원까지 내려왔다는 할인율이 아닙니다. 박송연의 보증금 363,000,000원은 원래 낙찰자가 미배당액을 인수하는 전형적인 대항력 인수형이지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원*이 됩니다.
그러나 2023.12.11 전입한 김성태는 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험으로 남습니다. 시세 비교 자료도 없어 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없고, 오피스텔이 네 차례 유찰된 점도 환금성과 권리 불확실성을 함께 반영해 해석해야 합니다. 결론은 박송연 인수는 조건부 해소, 김성태 위험은 미해소입니다. 입찰가를 정하기 전에 김성태의 임차관계와 포기·말소 조건의 적용 범위를 확정하는 것이 우선입니다.
