전주지방법원 2025타경446. 군산시 임피면 읍내리 265-8의 근린시설 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 감정가는 824,816,880원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 404,160,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리의 중심은 2016.03.10. 설정된 수산업협동조합중앙회 채권최고액 564,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 등기된 국의 가압류, 임의경매개시결정, 군산시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수와 별개로 실제 숙박시설의 점유·영업관계는 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경446 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 임피면 읍내리 265-8 · 전북특별자치도 군산시 임피면 임피향교길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 · 슬래브지붕 및 티7.5미리미터 샌드위치판넬지붕 · 4층 |
| 토지 | 대 · 550.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 박복자 |
| 감정가 / 최저가 | 824,816,880원 / 404,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 수협은행 / 569,206,603원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.10. 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액 0원
말소기준은 2016.03.10. 수산업협동조합중앙회 근저당권 564,000,000원입니다. 이후 2019.10.17. 국의 가압류 67,777,550원, 2025.06.17. 수협은행의 임의경매개시결정, 2025.11.18. 군산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 떠안을 권리는 없고 법정지상권 역시 해당 없음으로 기재되어 있어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가 404,160,000원은 감정가 824,816,880원의 49%로 표시된 2회 유찰 가격입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 282,912,000원, 4회 유찰 시 198,038,400원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 그 자체가 시장가치 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 404,160,000원 | 234,059,150원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 282,912,000원 | 353,626,318원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 198,038,400원 | 437,311,688원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자의 미배당액은 234,059,150원 → 353,626,318원 → 437,311,688원으로 커집니다. 이는 매각대금이 낮아져 담보권·가압류 채권을 충족하지 못하는 폭이 증가하기 때문이며, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 404,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,441,600원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 564,000,000원 | 397,718,400원 |
| 3. 가압류 · 국 | 67,777,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 404,160,000원 가정 시 집행비용 6,441,600원을 제외한 397,718,400원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 국의 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 631,777,550원 대비 미배당액은 234,059,150원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 건물은 숙박시설로 이용 중이며, 제시외 건물은 관리실과 창고로 이용되고 있습니다. 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조, 슬래브지붕 및 티7.5미리미터 샌드위치판넬지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 인조석외장쌓기 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일·타일, 창호는 새시창 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 숙박시설에는 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 있으며 제시외 관리실에도 위생·급배수·난방설비 등이 있습니다.
- 입지. 임피파출소 북서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 550.0㎡, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 사다리형 토지로 중로한면에 접합니다. 공시지가는 165,600원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 404,160,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 숙박시설의 실제 수익력과 인근 근린시설·토지 거래를 대조해야 합니다.
- 점유·영업 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자, 숙박시설 영업 주체, 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 관리실과 창고가 제시외 건물로 포함된 일괄매각입니다. 실제 위치·구조·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2016.03.10. 수산업협동조합중앙회 근저당권이며, 이후 국 가압류·경매개시결정·군산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 234,059,150원은 채권자가 받지 못하는 금액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 제공된 현재·추가 유찰 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역이면서 역사문화환경보존지역과 가축사육제한구역에 포함되므로 향후 이용·개발계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.03.10. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 물건은 숙박시설로 이용되는 근린시설 + 토지이고 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 실제 점유·영업관계는 미상이고, 숙박시설의 수익성과 토지 가치까지 개별적으로 검증해야 하기 때문입니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만 가격·점유·환금성 확인이 필요한 C등급 물건입니다.
