의정부지방법원 2025타경72881. 남양주시 다산동 신화타워 1층 105호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(By Baby Babble 어린이 옷가게, 현 공실 상태)이며, 사건 용도 표기는 대지입니다. 등기부상 소유자는 우진인터내셔널주식회사입니다. 권리의 기준점은 2022.05.13. 설정된 미추홀새마을금고의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.04.02. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다.
이 사건에서 핵심은 말소기준권리 이후의 가압류·압류보다 이담희 임차권입니다. 이담희는 점유개시일 2022.04.20., 사업자등록 신청일 2022.04.26.으로 말소기준권리인 2022.05.13. 근저당보다 앞서며, 임차보증금은 50,000,000원, 차임은 3,500,000원입니다. 확정일자는 2024.04.04.이고 배당요구도 했으며, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72881 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073 신화타워 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(By Baby Babble 어린이 옷가게, 현 공실 상태) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스래브지붕 · 지하3층, 지상10층 중 1층105호 · 사용승인일 2022.01.28. |
| 소유자 | 우진인터내셔널주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 891,000,000원 / 891,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 842,004,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력이 핵심
2022.05.13. 미추홀새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 부평중앙새마을금고·차소영·허경아 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이담희는 말소기준권리보다 앞선 2022.04.26. 사업자등록 신청을 근거로 대항력이 인정된 임차인이며, 2025.08.14. 상가건물임차권등기도 마쳤습니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 점유 / 사업자등록 | 확정일자 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이담희 | 건물의 전부 | 2022.04.20. / 2022.04.26. | 2024.04.04. | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 891,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건 또는 주변 실거래 비교값은 별도로 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 권리관계와 실제 주변 거래를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 891,000,000원 | 829,690,000원 | 1,860,310,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 712,800,000원 | 653,272,000원 | 2,036,728,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 570,240,000원 | 512,137,600원 | 2,177,862,400원 | 0원 |
회차별 계산상 임차보증금은 전액 배당되는 전제로 매수인 인수가 0원으로 표시됩니다. 실제 인수액은 세금 우선배당 등 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 891,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,310,000원 |
| 1. 임차인 이담희 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 미추홀새마을금고 | 840,000,000원 | 829,690,000원 |
| 3. 가압류 · 부평중앙새마을금고 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 차소영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 허경아 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,690,000,000원, 채권자 예상배당은 829,690,000원, 미배당은 1,860,310,000원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산하늘초등학교 남동측 인근이며, 다산신도시 대단위 아파트단지를 배후로 하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 43번 국도 및 외곽순환도로가 위치합니다.
- 이용상태. 1층 105호 근린생활시설로, 어린이 옷가게 By Baby Babble이 있던 공간이며 감정평가 시 현 공실 상태입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 6,390,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·성장관리권역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2022.01.28.이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최종배당 확인. 이담희 보증금 50,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 부족하면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류된 세금 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해 임차인 배당액이 달라지는지 점검해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 사업자등록 신청일 2022.04.26., 점유개시일 2022.04.20., 확정일자 2024.04.04., 임차권등기 2025.08.14.의 관계를 매각물건명세서와 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가에는 현 공실 상태로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태가 현재도 같은지 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 신건 최저가 891,000,000원이 실제 상가 거래·임대 수준과 비교해 적정한지는 주변 동일·유사 근린생활시설의 실거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “예상 인수 0원”과 “확정 인수 0원”은 다르다
이 사건은 후순위 가압류·압류가 많아 보이지만, 매수인 입장에서 진짜 핵심은 대항력 있는 이담희 임차권입니다. 현재 891,000,000원 매각가를 전제로 한 배당표에서는 임차보증금 50,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 매각물건명세서 자체가 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시하고 있습니다. 국세·지방세 우선배당 변수까지 확인한 뒤 임차인 배당액이 확정되어야 비로소 인수 0원을 안전하게 판단할 수 있습니다.
가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 891,000,000원인 신건이지만, 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가만으로 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 후순위 등기보다 임차보증금의 실제 배당 여부가 먼저이고, 그 다음이 가격 검증입니다.
