전주지방법원 2025타경31448. 김제시 신풍동 도원리엘시아101동 6층 604호, 전용 84.8655㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 185,000,000원 임차보증금이 보인다는 사실 자체가 아니라, 그 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄는지입니다. 말소기준은 2021.12.27. 우리은행 근저당권이고, 임차인 송죽희의 점유개시는 2022.01.21., 전입신고는 2022.01.24.입니다. 모두 말소기준일보다 뒤입니다.
따라서 송죽희의 임차권은 등기돼 있어도 대항력 없는 후순위 임차권으로 분석되고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡습니다. 보증금이 최저매각가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 6층 604호 · 도로명 중앙로 229 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8655㎡ · 20층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 136,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 보증금보다 ‘선후관계’가 핵심
말소기준권리는 2021.12.27. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후 광주은행 가압류, 국 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 송죽희의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김제시 압류가 이어집니다. 이 가운데 매각으로 소멸하는 것으로 정리된 후순위 권리들은 낙찰자가 그대로 승계하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음·매수인 승계 없음
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송죽희 주거 · 전유부분 건물의 전부 | 185,000,000원 | 점유 2022.01.21 전입 2022.01.24 | 2022.01.27 배당요구 2024.01.19 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 없음 |
송죽희의 임대차계약일은 2020.03.27.이지만 대항력 판단에서 중요한 점유·전입은 각각 2022.01.21., 2022.01.24.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2021.12.27.보다 늦으므로 대항력 없음으로 분석됩니다. 2024.01.19.에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 같은 날짜에 배당요구도 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재는 최근 실거래보다 낮다
도원리엘시아는 72세대, 2021.12.22. 사용승인 단지입니다. 대상 전용면적 84.8655㎡와 매칭되는 최근 실거래는 2026년 6월과 7월의 2건입니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 225,000,000원이고 현재 최저매각가 136,710,000원은 최근 12개월 평균의 61.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
가격만 보면 현재 회차는 최근 실거래 220,000,000원·225,000,000원보다 낮습니다. 특히 매수인 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 같은 실질취득액 136,710,000원입니다. 다만 감정가 279,000,000원은 최근 실거래 두 건보다 높은 수준이고, 2회 유찰을 거쳐 현재 가격에 도달했습니다. 따라서 ‘감정가 대비 크게 할인됐다’는 사실보다 실제 최근 거래와의 비교를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 133,996,060원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 2,713,940원과 우리은행 133,996,060원으로 매각대금이 소진되며, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 7,458,912,835원이지만, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,987,899원 | 65,382,117원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금성여자중학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 공공기관, 아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 차량 진·출입은 자유롭고 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도 등을 종합하면 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 6층이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 시가지경관지구, 절대·상대보호구역, 가축사육제한구역, 침수위험지구에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 환금성. 도원리엘시아는 72세대, 2021.12.22. 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 2건이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0으로 제시돼 있어 가격뿐 아니라 실제 매수수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선순위 여부 재확인. 송죽희의 점유개시 2022.01.21., 전입 2022.01.24.가 말소기준 2021.12.27.보다 늦다는 점을 등기·전입 관련 원본과 다시 맞춰보세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 7,344,000,000원 설정과 같은 날 102,000,000원 변경·공동담보 해제 기재의 실제 법률관계를 최신 등기와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 사건 주소 604호와 감정요항표 구조란 1604호 표기가 다릅니다. 감정 대상 호수가 정확히 일치하는지 원문과 현장 확인이 필요합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획에 침수위험지구 포함으로 표시돼 있으므로 실제 침수이력, 보험·담보평가 영향, 현장 배수여건을 확인하세요.
- 최근 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 2건이며 18층·20층 거래입니다. 대상 6층의 상태·향·뷰·수리비를 반영해 응찰가를 조정해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.27. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 명세서상 인수권리는 해당 없음이지만 입찰 전 최신 말소 여부와 관련 행정상 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인도 과정에서 변동될 수 있는 항목은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 보여도 인수형은 아니다”
이 사건은 보증금 185,000,000원의 주택임차권이 눈에 띄어 처음에는 부담스럽게 보입니다. 그러나 권리의 핵심은 금액이 아니라 말소기준권리와 전입의 선후관계입니다. 우리은행 근저당권은 2021.12.27., 송죽희의 점유·전입은 2022년 1월이므로 대항력이 없고, 매각물건명세서도 인수권리를 해당 없음으로 정리합니다. 따라서 현재 실질취득은 136,710,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차만 놓고 보면 최근 동일면적 거래 220,000,000원·225,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균의 61.4%입니다. 다만 이 가격은 이미 2회 유찰 끝에 형성됐고, 최근 시세 표본은 2건뿐이며, 침수위험지구·72세대 규모·호수 표기 불일치·근저당 변경등기 확인이라는 체크포인트가 남아 있습니다. 권리는 비교적 명확하고 가격 차이도 크지만, 서류 대조와 현장 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 A등급 후보입니다.
