매력지수 B등급 · 인수 0원·권리는 단순하나 최근 시세 대비 최저가가 높아 가격 메리트 제한
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 최근 12개월 평균 거래가 1,450만원보다 최저가 1,715만원이 높아 적극적인 가격 가점은 어렵다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수 0원입니다. 다만 가격은 주의해야 합니다. 최저가 1,715만원은 전체 거래 평균보다 낮지만, 실제 비교 기준인 최근 12개월 평균 1,450만원보다 118.3% 높아 최근 시세 기준으로는 저렴하다고 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
35,000,000원 / 17,150,000원
2회 유찰
최근 12개월 시세
14,500,000원
최근 거래 2건 평균
최저가 ÷ 최근시세
118.3%
최근 시세보다 높음
매수인 인수
0원
인수권리 없음
전주지방법원 2025타경462. 군산시 나운동 예그린아파트 2층201호는 전용면적 46.05㎡급 소형 아파트입니다. 소유자는 박노형이며, 권리 흐름의 핵심은 1995년 설정된 고오곤의 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 경매에서 중요한 것은 권리 안전성과 가격 경쟁력입니다. 이 물건은 2회 유찰로 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 최근 거래 흐름은 더 낮아졌습니다. 전체 평균 거래가격만 보면 할인처럼 보일 수 있으나 최근 12개월 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경462 (임의경매)
소재지
전북특별자치도 군산시 나운동 752-5 예그린아파트 2층201호
물건종류 / 면적
아파트 · 전용 46.05㎡ · 5층 중 2층
소유자
박노형
감정가 / 최저가
35,000,000원 / 17,150,000원
신청채권 / 청구
고석윤 / 30,000,000원
매각기일
2026.08.31
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
말소기준권리는 1995.08.08 설정된 을구 2번 근저당권(고오곤)입니다. 이후 갑구 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권 해당사항은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 기준으로는 다시 확인 필요
예그린 단지는 40세대, 1990년 준공 아파트입니다. 최근 거래와 전체 거래 평균 사이의 차이가 큽니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.03
42.72㎡
4
15,000,000원
2025.09
46.05㎡
4
14,000,000원
최근 거래 2건
-
14,500,000원
최근 12건
-
25,750,000원
최저가는 1,715만원으로 전체 거래 평균 2,575만원보다 낮습니다. 하지만 최근 12개월 평균은 1,450만원이며 최저가는 이보다 18.3% 높습니다. 최근 거래 기준으로는 가격 메리트가 충분하다고 보기 어렵습니다. 최근 시세 추세도 과거 대비 -48.2%로 하락했습니다.
⚠️ 하락 추세 반영 필요 과거 평균 거래가격만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 거래가 기준으로는 최저가가 이미 최근 시세보다 높은 상태입니다. 입찰가는 최근 거래 수준과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
708,700원
아시아자동차공업 가압류
9,000,000원
9,000,000원
소유자 교부
-
7,441,300원
매각대금 배분
최저가 vs 시세
최근 12개월 평균 대비 최저가가 높습니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리분석 자체는 단순한 물건입니다.
⛔ 가격 관점 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌지만 최근 거래 흐름은 더 낮습니다. 최근 시세 기준으로는 추가 가격 검토가 필요합니다.
이 물건은 인수 부담이 없는 안전한 권리 구조입니다. 그러나 경매가격은 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 수 없습니다. 2회 유찰 후 최저가는 1,715만원이지만 최근 12개월 평균 거래가는 1,450만원으로, 현재 가격이 최근 시장보다 낮다고 보기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토가 필요한 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
2.0회 유찰
소재지
전북특별자치도 군산시 나운동 752-5 예그린아파트 2층201호
법원·사건
전주지방법원
군산지원·2025타경462
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-31 10:00
·101호 입찰법정
물건
예그린아파트 2층201호
철근콘크리트조 / 46.05㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
