의정부지방법원 2026타경119. 구리시 인창동 동원베네스트 104동 7층 703호 아파트입니다. 소유자는 김휴정·유병천이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2012.03.16 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.07.08 설정된 국민은행 채권최고액 252,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 36,000,000원 근저당, 신의우 75,000,000원 근저당, 국민은행 88,000,000원 근저당과 2026.05.19 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의해서 볼 기록은 2014.07.29 구리시가 유병천 지분에 설정한 압류입니다. 날짜만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 바로 뒤 2014.09.04 압류해제를 원인으로 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 이 선순위 압류를 현재 남아 있는 인수권리로 계산하면 안 됩니다. 배당자료 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경119 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 703 동원베네스트 104동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.81㎡ · 23층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김휴정 2분의 1 · 유병천 2분의 1 |
| 취득 기록 | 2012.03.16 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 661,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신의우 / 86,684,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 해제, 후순위는 소멸
임차인 조사상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 등기·배당자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 전입관계는 매각 전 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 105.6%, 신건 가격 할인은 없다
동원베네스트는 572세대, 사용승인일 2004.11.26인 아파트입니다. 이 사건 전용면적과 일치하는 59.81㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 625,791,666원입니다. 신건 최저가 661,000,000원은 이 평균의 105.6%입니다. 최신 거래는 2026.07, 13층 690,000,000원으로 최저가보다 높지만, 최근 12개월 전체 평균을 기준으로는 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.81㎡ | 13 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 11 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 4 | 695,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 17 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 59.81㎡ | 19 | 678,000,000원 |
| 2026.04 | 59.81㎡ | 9 | 567,500,000원 |
| 2026.04 | 59.81㎡ | 14 | 605,000,000원 |
| 2026.04 | 59.81㎡ | 1 | 546,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 59.81㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 59.81㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 59.81㎡ | 17 | 618,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.81㎡ | 12건 | 625,791,666원 |
거래 범위는 546,000,000원~695,000,000원으로 폭이 있습니다. 이 사건의 661,000,000원은 최근 12개월 최고가보다는 낮지만 평균보다는 높습니다. 특히 현재는 0회 유찰 신건이므로, 평균 대비 105.6%라는 수치를 무시하고 감정가 자체를 할인된 경매가격으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 661,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,010,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 국민은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 신의우 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 5. 을구 15번 근저당 · 국민은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,990,000원 |
신건 661,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 451,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 200,990,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 등기상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 661,000,000원 | 451,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 528,800,000원 | 451,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 423,040,000원 | 416,409,600원 | 34,590,400원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 측에 34,590,400원의 미배당이 발생하는 시나리오지만, 그 미배당액이 곧 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 7층 703호이며 사용승인일은 2004.11.26입니다.
- 입지. 인창초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 동구릉역이 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 북측·서측·남측으로 폭 약 12~15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형, 중로각지이며 공시지가는 2,671,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 조사상 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인합니다.
- 2014년 압류 원본 대조. 2014.07.29 구리시 압류와 2014.09.04 압류해제·말소가 연결되는지 등기부 원본에서 다시 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2016.07.08 국민은행 근저당이 말소기준이며, 이후 을구 13·14·15번 근저당과 경매개시결정의 소멸관계를 대조합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 661,000,000원은 최근 12개월 평균 625,791,666원의 105.6%입니다. 경매라는 이유만으로 할인 매수로 보지 않습니다.
- 비교 거래 확인. 최근 동일면적 거래 범위가 546,000,000원~695,000,000원으로 넓으므로 7층의 상태·향·수리 여부를 실제 거래와 별도로 비교합니다.
- 매각기일. 2026.09.30 진행 여부와 변경·취하 여부를 매각 전 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심인 신건
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 선순위로 보일 수 있는 2014년 구리시 압류는 2014.09.04 해제로 말소됐고, 현재 말소기준은 2016.07.08 국민은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 실질취득액은 인수금이 없으므로 현재 최저가와 같은 661,000,000원이고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 625,791,666원의 105.6%입니다. 최신 거래 690,000,000원과 최고 695,000,000원의 거래도 존재하지만, 평균 대비로는 신건 가격에 할인 여지가 확인되지 않습니다. 이 사건은 등기상 인수 리스크보다 실제 점유 확인과 응찰가격 검증이 더 중요한 물건입니다.
