전주지방법원 2025타경31455. 김제시 신풍동 도원리엘시아 101동 16층 1601호 아파트입니다. 감정가는 282,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 138,180,000원으로 감정가의 49%입니다. 이 사건의 핵심은 임차보증금 185,000,000원이 등기돼 있다는 사실보다 그 임차권의 대항력 유무입니다. 임차인 황진홍의 전입신고일은 2022.11.17이고, 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2021.12.27입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격 측면에서는 최근 동일 면적 실거래가 220,000,000원과 225,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 222,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 62.1%, 최신 거래 225,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이므로 가격 판단에서는 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31455 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 | 철근콘크리트구조 20층 중 16층 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 138,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.27 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 7,344,000,000원이며, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 102,000,000원·공동담보 해제 내용이 등기돼 있습니다. 그 뒤 광주은행 가압류, 국 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김제시 압류가 이어졌고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 1.85억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황진홍 | 전유부분 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.17 | 2021.12.30 | 185,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임대차계약일자는 2020.03.27, 점유개시일자는 2022.01.08, 확정일자는 2021.12.30, 주민등록일자는 2022.11.17입니다. 임차권등기명령은 2024.01.17에 이루어졌고 보증금은 185,000,000원입니다. 핵심은 전입신고가 말소기준권리인 2021.12.27 우리은행 근저당보다 뒤라는 점입니다. 따라서 데이터상 대항력이 없고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 62.1%
도원리엘시아 동일 면적 84.87㎡의 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균이 모두 222,500,000원이며, 최신 거래는 2026.07 · 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 138,180,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 62.1%입니다. 금액 차이는 84,320,000원입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이라는 점은 가격 판단의 한계입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 135,445,480원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 138,180,000원 가정 시 집행비용 2,734,520원을 제외한 135,445,480원이 우리은행 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 7,592,908,895원 중 채권자 배당액은 135,445,480원, 미배당액은 7,457,463,415원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 138,180,000원 | 135,445,480원 | 7,457,463,415원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 7,498,323,963원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,708,200원 | 66,089,452원 | 7,526,819,443원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금성여자중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공공기관·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 16층으로, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 개설된 포장도로를 통해 진·출입합니다.
- 토지. 토지면적 3,349.2㎡, 평지·부정형이며 근린생활시설 및 아파트부지로 이용중입니다. 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 침수위험지구 등이 확인됩니다.
- 단지. 도원리엘시아는 72세대이며 준공일은 2021.12.22입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권의 선후 확인. 전입일 2022.11.17이 말소기준권리 2021.12.27보다 늦어 대항력이 없다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증금과 인수액을 혼동하지 않기. 임차보증금은 185,000,000원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 표본 수. 최근 동일 면적 거래가 2건이므로 222,500,000원 평균을 절대적인 시세로 단정하지 말고 개별 호수 상태를 확인하세요.
- 침수위험지구. 토지이용계획상 침수위험지구 포함 사실을 확인하고 현장·관련 자료를 함께 점검하세요.
- 소유자·점유 현황. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상황을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 보증금 1.85억보다 중요한 것은 ‘대항력’
이 물건은 숫자만 보면 임차보증금 185,000,000원이 현재 최저가 138,180,000원보다 커 보이지만, 그 자체로 낙찰자 인수 위험을 뜻하지 않습니다. 임차인 황진홍의 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 두 차례 유찰로 138,180,000원까지 내려와 최근 동일 면적 실거래 평균 222,500,000원의 62.1% 수준입니다. 권리와 가격만 놓고 보면 현재 회차에서 확인할 가치가 높은 구조지만, 최근 실거래가 2건뿐이라는 점과 침수위험지구 포함 사실은 반드시 현장·원본 확인으로 보완해야 합니다.
