의정부지방법원 2026타경20068. 남양주시 화도읍 마석우리 리치타운 102동 402호로, 감정평가상 단지형 다세대주택-도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이고 본건은 4층에 위치합니다. 소유자는 김동민·김학동 공유이며, 현재 분석상 말소기준은 2023.08.28 이희석 명의 근저당권 110,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기된 임차권의 접수일이 아니라 임차인의 전입·점유 시점입니다. 김문자의 임대차계약·확정일자는 2022.08.18, 주민등록·점유개시는 2022.09.05입니다. 따라서 2023.08.28 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-5 리치타운 102동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택-도시형생활주택 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김동민(203분의 92) · 김학동(203분의 111) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.28 을구 3번 이희석 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부의 주택임차권 자체는 2024.09.24 접수되어 말소기준 이후지만, 김문자는 이미 2022.09.05 전입·점유했고 확정일자는 2022.08.18입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액에 대한 매수인 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문자 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 136,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.09.05 | 우선변제 有 확정 2022.08.18 · 배당요구 | 조건부 승계 미배당 잔액만 인수 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
리치타운102동의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 185,500,000원이지만, 여기에는 2021.09의 247,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 시장을 볼 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 두 지표는 모두 165,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -14.2% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.78㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.10 | 58.78㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.08 | 58.78㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 58.78㎡ | 5 | 247,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 112.1%입니다. 현재 회차의 임차보증금 인수액이 0원이므로 실질취득도 185,000,000원이고, 결국 최근 실거래보다 20,000,000원 높은 가격입니다. 전체 평균 대비 99.7%라는 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 하락 추세와 최신 거래를 우선하면 신건에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 김문자 보증금 | 136,000,000원 | 136,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이희석 | 110,000,000원 | 45,610,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가에서는 임차보증금 136,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 이희석 근저당에는 45,610,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 3,390,000원 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터 인수 위험이 현실화
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 185,000,000원 | 0원 | 185,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 148,000,000원 | 0원 | 148,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 118,400,000원 | 20,057,600원 | 138,457,600원 |
1회 유찰 가격 148,000,000원에서는 임차보증금이 여전히 전액 배당되어 인수액이 0원입니다. 그러나 2회 유찰 가격 118,400,000원에서는 배당으로 보증금을 모두 변제할 수 없어 20,057,600원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다. 따라서 화면에 보이는 최저가 118,400,000원을 실제 취득원가로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형 다세대주택-도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 4층입니다.
- 입지. 화도초등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·농지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·설비. 동측 약 8m 내외 포장도로에 접하고, 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 리치타운102동은 8세대이며 확인된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대단지처럼 거래표본이 두텁지 않아 재매각 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세 이하로 보지 말 것. 최저가 185,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 165,000,000원의 112.1%입니다.
- 임차인 배당 여부 확인. 김문자는 대항력·우선변제권이 모두 있으므로 실제 배당에서 보증금 136,000,000원이 전액 변제되는지가 핵심입니다.
- 2회 유찰부터 낙찰가와 실질취득을 분리. 118,400,000원 낙찰가에 20,057,600원 인수가 더해져 실질취득은 138,457,600원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -14.2% 낮습니다. 2021년 247,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 입찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 확인. 8세대 규모에 최근 12개월 거래가 1건이므로 향후 처분 시 실제 매수수요를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 관리·세금·현황 재확인. 실제 배당액과 인수액은 집행비용·세금·배당절차에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “싸다”는 다른 말이다
이 사건의 권리구조는 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 김문자는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 136,000,000원입니다. 현재 신건 185,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 이 사실이 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 165,000,000원이고 시장 추세도 -14.2%입니다.
특히 유찰 뒤에는 더 조심해야 합니다. 1회 유찰 148,000,000원까지는 인수 0원이지만, 2회 유찰 118,400,000원부터는 미배당 보증금 20,057,600원이 매수인에게 넘어와 실질취득이 138,457,600원으로 올라갑니다. 즉 이 물건은 권리의 핵심이 ‘대항력 임차인의 미배당 잔액’, 가격의 핵심이 ‘최근 165,000,000원 시세와 하락 추세’인 사건입니다. 현재 신건 185,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간이며, 유찰 시에는 반드시 낙찰가가 아닌 낙찰가 + 인수액으로 판단해야 합니다.
