매력지수 B등급 · 유찰 2회로 최저가는 낮아졌지만 연립·다세대 특성상 환금성 검토가 필요한 권리 안전형
인수권리 없음과 말소기준 이후 권리 소멸은 장점이나 실거주 주택·높은 채권 미배당 구조와 환금성 리스크를 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 인수 0원형 물건입니다. 다만 연립/다세대 + 토지 물건으로 아파트처럼 환금성을 기대하기 어렵고, 여러 채권이 얽힌 상태에서 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 낙찰 후 시장성 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
139,442,250원
68,327,000원 · 2회 유찰
최저가 비율
49%
감정가 대비
매수인 인수
0원
인수권리 없음
핵심지표
권리 안전
환금성 확인 필요
전주지방법원 2025타경490. 전북특별자치도 군산시 사정동 401-1 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 소유자는 고승철이며, 현재 주택으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2017년 9월 19일 설정된 춘향골농업협동조합 근저당권입니다. 이후 서울보증보험, 카드사, 금융기관 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
전주지방법원 2025타경490
소재지
전북특별자치도 군산시 사정동 401-1
물건종류
연립/다세대 + 토지 · 주택 이용
소유자
고승철
감정가 / 최저가
139,442,250원 / 68,327,000원
유찰횟수
2회
매각기일
2026.08.31
신청채권 관련
청구금액 100,900,941원
① 권리 흐름 — 인수 부담 없음
임차인 조사는 별도 인수 위험이 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 춘향골농업협동조합 근저당권 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 권리 구조와 배당 — 채권은 대부분 미배당
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,629,886원
춘향골농업협동조합 근저당
132,000,000원
66,697,114원
서울보증보험 가압류
147,688,969원
0원
후순위 가압류 등
-
0원
매각대금 배분 (최저가 68,327,000원)
감정가 대비 회차별 가격
③ 가격 판단 — 유찰 후 접근 구간
현재 최저매각가는 68,327,000원으로 감정가 139,442,250원의 약 49% 수준입니다. 2회 유찰로 가격 조정은 충분히 진행됐지만, 이 물건은 아파트가 아닌 연립/다세대 + 토지 구조입니다. 따라서 단순 할인율보다 실제 매수층과 환금성을 확인해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인이 부담하는 인수권리는 없습니다.
⚠️ 주의 포인트 가압류가 다수 존재하고 채권 총액 대비 배당 부족이 발생합니다. 권리는 정리되지만, 낙찰 이후 매도 가능성과 지역 수요를 함께 검토해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 군산시 사정동 월명종합경기장 서측 인근으로 단독주택·아파트·주거나지·임야가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 남측 대중교통시설 이용이 가능한 지역입니다.
토지. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류 접면 조건입니다.
이용상태. 주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 인수권리는 없지만 등기부상 다수 가압류 구조를 확인해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌으나 연립/다세대 특성상 환금성을 반영해야 합니다.
현황 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건을 확인해야 합니다.
점유 확인. 주택 이용 상태로 실제 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 팔리는 가격을 봐야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수 부담은 없습니다. 다만 연립/다세대 + 토지 물건은 낙찰 가격만큼이나 이후 환금성이 중요합니다. 현재 2회 유찰로 가격은 충분히 낮아졌지만, 지역 수요와 현황을 확인한 뒤 접근하는 것이 안전합니다.
